Des diagnostics ? Pour quoi faire ?

Vous êtes propriétaire et souhaitez vendre votre bien ou le mettre en location ?

Dans tous les cas et au préalable, il faudra faire réaliser des diagnostics par un professionnel.

Quels diagnostics et dans quel but ? Quels seront leur durée de validité ? A qui s’adresser ? Pour quel coût ?

A quoi sert un diagnostic ?

Le but d’un diagnostic est de permettre une bonne information du candidat acheteur ou locataire. Ce dernier doit s’engager en connaissance de cause.

Les obligations concernant ces diagnostics diffèrent selon qu’il s’agit d’une vente ou d’une location.

En cas de vente :

Le propriétaire doit fournir un certain nombre de diagnostics avant la signature du compromis de vente. L’idéal est de faire réaliser les diagnostics en amont, par exemple avant la publicité du bien à vendre (d’autant que le résultat de certains diagnostics doit être visible sur l’annonce, comme pour la performance énergétique ou DPE).

Ne pas souscrire à cette obligation expose le propriétaire à une annulation de la vente ou à une demande de diminution du prix (si le diagnostic risques naturels n’a pas été remis) ou à une mise en cause de sa responsabilité pour vice caché (par exemple si l’acheteur découvre de l’amiante et que le diagnostic n’a pas été fourni).

En revanche, même si les résultats de ces diagnostics ne sont pas bons, le vendeur n’est en aucun cas obligé d’effectuer des travaux ou de les financer.

Voici les diagnostics à présenter à tout acheteur :

  • Le plomb (CREP) : ce diagnostic concerne les logements construits avant 1949. Sa durée de validité est illimitée en l’absence de plomb. A défaut, c’est un an.
  • L’Amiante : tous les bâtiments construits avant 1997 sont ici concernés. En l’absence d’amiante, la durée de validité du diagnostic est illimitée. En cas de présence, le diagnostic ne pourra pas être réutilisé et le propriétaire est tenu de faire contrôler son bien tous les 3 ans.
  • Les termites : ce diagnostic est demandé pour tous les immeubles bâtis dans les zones contaminées (pour connaitre les zones, voir en mairie ou Préfecture). Validité : 6 mois.
  • Le gaz: sont concernés les logements comportant une installation de gaz datant de plus de 15 ans. Durée de validité : 3 ans.
  • Les risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) : ce diagnostic dont la durée de validité n’excède pas 6 mois, indique les risques tels que les inondations, les avalanches, séismes ou encore les usines dangereuses et les éventuelles prescriptions de travaux associées à ces risques. Il indiquera également si le bien a subi un sinistre lié à une catastrophe naturelle ou technologique ayant donné lieu à une indemnisation. Le vendeur peut lui-même réaliser ce diagnostic en se renseignant auprès de sa commune et en téléchargeant les documents nécessaires sur le site www.prim.net. Il est cependant plus aisé de s’en remettre au diagnostiqueur qui réalise l’ensemble des diagnostics.
  • La performance énergétique (DPE) : ce diagnostic indique le degré d’isolation thermique du bien et le montant des charges prévisionnelles de chauffage. L’utilisation d’un étiquetage de A (le plus économe) à G (le moins économe) permet de faciliter sa lecture. Il est généralement accompagné de recommandations non contraignantes à ce jour. Sa durée de validité est de 10 ans.
  • L’électricité : obligatoire pour faire un bilan des installations électriques de plus de 15 ans. Durée de validité : 3 ans.
  • La surface Carrez : ne sont concernés que les biens qui sont soumis au statut de copropriété. Il s’agit là de mesurer la surface privative habitable. La loi n’oblige pas à recourir à un professionnel pour ce calcul de surface mais les erreurs de plus de 5% sont sanctionnées par une diminution du prix de vente.

En cas de location :

Qu’il s’agisse d’une location d’habitation vide, meublée, de longue ou de courte durée, à usage de résidence principale ou secondaire, le propriétaire bailleur doit remettre les diagnostics suivants à son locataire, au plus tard au moment de la signature du bail :

  • Les risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT), valable 6 mois.
  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : à insérer dans le texte de l’annonce. Valable 10 ans.
  • Le plomb si le logement est construit avant 1949. Validité 6 ans en cas de présence de plomb.
  • L’amiante : ce diagnostic n’est pas obligatoirement à annexer au bail mais il doit être tenu à disposition du locataire sur simple demande celui-ci. Il est donc en pratique, nécessaire de le faire réaliser. Validité 3 ans en cas de présence d’amiante.
  • La surface habitable (ou loi Boutin): l’indication de la surface habitable est obligatoire pour le bailleur mais ce dernier n’est pas tenu de fournir un justificatif. Cela dit, s’il y a une erreur de plus de 5%, le locataire peut demander une diminution du loyer. Il est donc recommandé de le faire réaliser par un professionnel.
  • Les diagnostics gaz et électricité ont été rendus obligatoires depuis juillet 2017 pour les immeubles construits avant 1975 / A partir de janvier 2018 pour les autres immeubles. Durée de validité : 6 ans. Ne concerne que les installations qui datent de plus de 15 ans.

 

Tous ces documents sont à fournir lors de la mise en location et non lors du renouvellement du bail.

A qui s’adresser ?

Pour tous les diagnostics, le propriétaire doit s’adresser à un diagnostiqueur certifié. Cette certification est une garantie de compétence et surtout, en cas d’erreur (et donc de conflit potentiel), le diagnostiqueur dispose d’une assurance qui permet au propriétaire d’être indemnisé.

Il est important de vérifier l’existence de cette certification avant de faire entrer un diagnostiqueur chez soi.

Quel est le coût des diagnostics ?

Il n’y a pas de barème de référence permettant de savoir combien coûte un diagnostic.

Tout dépend évidemment de la surface du bien (et donc du temps de l’intervention) et du nombre de diagnostics commandés (les tarifs pouvant être dégressifs).

N’hésitez pas à comparer les prix. Des tarifs très bas tout comme des prix élevés doivent vous alerter.

Sachez enfin que le coût des diagnostics sont déductibles des revenus locatifs (pour une location) et déductibles dans le calcul de la taxe sur les plus-value (pour les ventes).

 

Plus-value immobilière : règles, calculs, exonérations

Depuis le quinquennat de François Hollande, le système de calcul de la plus-value immobilière a changé au détriment des propriétaires.

Quelles sont les règles et les calculs applicables ?

Quelle taxation pour quelle plus-value ?

Le principe :

Lorsqu’un propriétaire personne physique (ou par le biais d’une S.C.I) vend un bien immobilier à un prix supérieur à celui auquel il l’a acheté, il réalise une plus-value.

Une taxation est alors appliquée, sauf si le bien constitue la résidence principale du vendeur.

Il peut s’agir indifféremment d’un appartement, d’une maison, d’un terrain nu ou à bâtir ou encore de titres de sociétés immobilières.

Avant 2012, le vendeur pouvait être exonéré de l’imposition sur la plus-value à partir du moment où il détenait son bien depuis plus de 15 ans (à noter qu’en cas de succession ou de donation, le délai repart à zéro). Or ce délai est passé à 30 ans, ce qui a eu pour effet de bloquer beaucoup de ventes après une avalanche de transactions réalisées dans la précipitation.

Comment se calcule la plus-value ?

Il est à noter en premier lieu, qu’aucune taxation n’est appliquée si la plus-value est inférieure à 15 000 € (par personne s’il y a plusieurs vendeurs).

Ensuite, pour le calcul lui-même, il faut se référer au prix de vente du bien, c’est-à-dire au prix indiqué dans l’acte définitif de vente. Ce prix peut être diminué en comptabilisant certains frais comme les frais d’agence ou encore le coût des diagnostics.

Quant au prix d’achat initial, il peut être majoré de la même manière en y incluant par exemple les frais de notaire ou encore le coût de travaux réalisés.

Ainsi, on obtient la plus-value brute en soustrayant du prix de vente corrigé (à la baisse), le prix d’achat (majoré).

Pour obtenir la plus-value nette, c’est à dire la plus-value imposable, on applique ensuite un système d’abattement par année de détention. Il faut préciser que pendant les 5 premières années de détention, aucun abattement ne s’applique.

A cela, il faut ajouter que le calcul de l’abattement est différencié selon que l’on calcule l’impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux. Ainsi, pour le premier impôt, l’exonération est acquise au bout de 22 ans contre 30 ans pour le second.

Chaque année se compte en année pleine. Le calcul se fait de date à date (on ne tient pas compte des fractions d’années).

La plus-value immobilière est imposée au titre de l’impôt sur le revenu à hauteur d’un taux forfaitaire de 19 % et au titre des prélèvements sociaux au taux de 15,5 %.

Attention, en cas de plus-value supérieure à 50 000 €, une surtaxe est appliquée, sauf s’il s’agit d’un terrain.

Le site Internet des notaires met à disposition du public un outil de simulation du calcul de la plus-value : http://plus-values.notaires.fr/simulateur/index.xhtml

 

Taux d’abattement pour la vente d’un bien immobilier
Durée de détention Taux d’abattement applicable chaque année de détention
Assiette pour l’impôt sur le revenu Assiette pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans 0 % 0 %
De la 6e à la 21e année 6 % 1,65 %
22e année révolue 4 % 1,60 %
Au-delà de la 22e année Exonération 9 %
Au-delà de la 30e année Exonération Exonération

 

Comment payer la plus-value ?

Pour éviter tout « oubli », la déclaration et le paiement de la taxe ont lieu au moment de la vente chez le notaire. Celui-ci donnera au vendeur, le prix de la vente, net d’impôt.

Le vendeur n’oubliera pas non plus de reporter le montant net de cette plus-value sur sa déclaration de revenus, sous peine de payer une amende égale à 5 % des sommes non déclarées.

Les cas particuliers :

Les terrains à bâtir :

Jusqu’en 2016 et dans une perspective de relance de la construction, les terrains à bâtir bénéficiaient d’un abattement supplémentaire de 30%. Ce système n’a pas été renouvelé en 2017.

La vente à des organismes sociaux :

Si le vendeur cède le bien à un organisme chargé du logement social, il peut être exonéré de tout ou partie du paiement sur la plus-value.

La première vente d’une résidence secondaire :

Pour les personnes qui détiennent une résidence secondaire sans être propriétaire de leur résidence principale, il y a une possibilité d’exonération en cas de vente de ladite résidence secondaire.

Il faut cependant être vendeur de cette résidence secondaire pour la première fois et remployer le fruit de cette vente dans le financement d’une résidence principale. L’exonération s’appliquera sur la partie à réinvestir.

La plus-value liée à une expropriation :

Si un vendeur obtient une plus-value à la suite d’une expropriation, il est exonéré, à condition toutefois que l’expropriation soit réalisée à la suite d’une déclaration d’utilité publique ou du fait d’une exposition à un risque majeur (comme les crues torrentielles) et que l’exproprié réinvestisse cette plus-value dans l’immobilier.

La vente par un non résident fiscal :

Les français installés à l’étranger sont exonérés en cas de vente d’un bien immobilier détenu en France.

Cette exonération est toutefois limitée à une seule cession.

La vente de la résidence d’un retraité ou handicapé :

Les personnes âgées ou les adultes handicapés peuvent profiter d’une exonération en cas de vente du bien qui constituait leur résidence principale avant leur entrée dans une maison de retraite ou un foyer, et ce pendant deux ans.

Cela leur permet de bénéficier d’un délai de réflexion au moment de leur changement de résidence.

Cette exonération est toutefois conditionnée aux ressources du vendeur.

Pour toute précision, n’hésitez pas à me contacter.

 

Propriétaires : faut-il s’assurer contre les impayés de loyers ?

Ce que redoute le plus un propriétaire, c’est que son locataire cesse de payer son loyer.

Cette peur peut même inciter certains bailleurs à ne plus mettre leur bien sur le marché locatif.

Pourtant, les impayés de loyers sont rares : si l’on se réfère aux chiffres de la Chancellerie sur les contentieux locatifs, ils représentent entre 1 et 3% des logements loués.

Ces impayés, même rares, sont toutefois susceptibles de plonger le bailleur dans de graves difficultés, notamment si les loyers constituent une part importante de ses ressources ou s’ils servent à couvrir le remboursement d’un emprunt.

Si de nombreux propriétaires exigent lors de la signature du bail, un garant (appelé en pratique « caution »), cet acte de cautionnement n’est pas fiable à 100%. Le garant peut en effet se révéler insolvable ou encore l’acte de cautionnement peut être facilement contesté en justice du fait de son extrême formalisme.

Reste alors au propriétaire la possibilité de s’assurer contre les impayés de loyers. Il faut préciser qu’il est toutefois interdit de cumuler une caution et une assurance.

Quels sont les avantages d’une telle assurance ? y a t-il des inconvénients ?

Sur le papier, s’assurer contre les risques d’impayés de loyers parait avantageux :

  • L’assureur propose le remboursement des loyers, des charges et des taxes dus par un locataire défaillant. Il assure également une protection juridique qui couvre tous les litiges annexes au recouvrement des impayés (exemple : la restitution du dépôt de garantie).
  • Des options sont proposées à la carte : garantie dégradations (souvent constatées au départ du locataire) ou encore la garantie vacance locative (en cas d’inoccupation prématurée du bien).
  • Les cotisations d’assurance sont entièrement déductibles des revenus fonciers.
  • Le propriétaire n’a plus qu’à souscrire un contrat auprès d’une société d’assurance ou d’un intermédiaire (comme un courtier s’assurance). Si le propriétaire fait gérer son bien, il lui suffira d’adhérer au contrat déjà souscrit par son gestionnaire. La cotisation est fixée en pourcentage du loyer annuel (charges comprises), généralement entre 2 et 4%.

Evidemment, l’étendue de la garantie et les conditions d’indemnisation varient selon les compagnies d’assurance et le type de contrat souscrit.

En pratique, pour bénéficier d’une telle assurance, le propriétaire va se heurter à de multiples obstacles :

  • Le propriétaire doit tout d’abord présenter à son assureur, un locataire particulièrement solvable (généralement un locataire en CDI qui gagne au moins l’équivalent de 3 fois le loyer charges comprises). A noter que c’est au propriétaire de vérifier cette solvabilité et non à l’assureur. Si ces critères ne sont pas remplis ou si le bailleur les a mal vérifiés, l’assureur peut refuser l’indemnisation.
  • Les assureurs prévoient des plafonds d’indemnisations (par exemple 70 000€) ou des durées d’indemnisation maximales (par exemple 24 mois de loyers) ou encore des franchises (par exemple 2 mois de loyer).
  • Si un bailleur veut s’assurer en cours de bail, l’assureur lui appliquera un délai de carence durant lequel il ne sera pas pris en charge (généralement un trimestre).
  • La mise en œuvre de la garantie n’est possible qu’en suivant une procédure stricte : lettre de rappel au locataire, suivie d’un courrier en recommandé avec accusé de réception, recours à un huissier de justice etc…
  • L’indemnisation n’est pas immédiate : il faut attendre plusieurs mois (3 ou 4 mois) avec cependant un effet rétroactif.

L’ensemble de ces exigences au profit de l’assureur lui permet de minimiser le risque, voire de supprimer l’aléa sur lequel repose le principe même de l’assurance. De quoi décourager les propriétaires…

A noter qu’il existe un dispositif parallèle mis en place par l’Etat et Action logement, nommé VISALE destiné à couvrir les risques d’impayés de loyers venant de locataires dont la solvabilité est fragile (essentiellement les jeunes et les travailleurs précaires). Cela ne concerne que les logements dont le loyer mensuel n’excède pas 1 500 € à Paris intra-muros. Pour plus de détails, voir le site visale.fr.

Pour toute question ou précision, n’hésitez pas à me contacter.

 

Comment mettre son logement en location saisonnière à Paris ?

Depuis quelques années à Paris, on note le développement des « locations saisonnières » ou encore « meublés touristiques » : les propriétaires, attirés par des perspectives de gains élevés, louent pour quelques jours leur logement (qui n’est le plus souvent pas leur résidence principale), directement ou par l’intermédiaire d’agences spécialisées, à des touristes ou à une clientèle de passage.
La conséquence de cette nouvelle activité : des milliers de logements ont disparu du marché traditionnel locatif, condamnant les parisiens à se loger toujours plus loin du centre. Ce sont les arrondissements les plus centraux de la capitale qui sont les plus touchés (comme le 4è arrondissement ou encore le 6è).

Depuis plusieurs mois, la Mairie de Paris a décidé de contrer ce phénomène en soumettant à AUTORISATION, toute location d’un logement en meublé, inférieure à 1 année (ou 9 mois pour les étudiants) lorsque ce logement ne constitue pas la résidence principale du propriétaire..
Cette exigence découle de l’article L.631.7 du Code de la Construction et de l’Urbanisme.
L’obtention de cette autorisation, délivrée par la Mairie, est applicable pour Paris intra-muros, ainsi que pour les Hauts de Seine, la Seine Saint Denis et le Val de Marne.
Il s’agit d’une autorisation impliquant un « changement d’usage » du logement puisque ce dernier n’est alors plus affecté à « l’habitation » mais à un usage qualifié de « professionnel » (il devient un local commercial).
Cette législation ne s’applique pas aux  personnes qui louent leur résidence principale au maximum 4 mois par an, le parc locatif n’étant pas alors amputé puisqu’il s’agit d’une résidence principale. Il faut comptabiliser les 4 mois sur une année glissante (c’est à dire sur 12 mois) et non pas sur une année civile.

Cette autorisation est difficile à obtenir car elle suppose en échange :

• Soit de transformer dans le même secteur, une surface équivalente (et parfois une surface double si le quartier concerné est en pénurie d’habitations), en local d’habitation : c’est le mécanisme de la compensation ;

• Soit d’acheter un « titre de commercialité » auprès d’un organisme privé ou public chargé de transformer des bureaux en logements.
Le prix de cette compensation se situe entre 1500 et 2000 €/m² et son but est de décourager les projets de mise en location saisonnière des appartements.
Une exception à cette obligation de compensation existe quand le logement est situé dans une zone urbaine sensible.

La Mairie de Paris a renforcé ses contrôles et compte encore les amplifier. Elle procède tout d’abord par des avertissements en ciblant les propriétaires d’appartements proposés sur des sites internet spécialisés tels que Airbnb.
A ne pas respecter la procédure, les contrevenant s’exposent à une amende civile de 50 000 euros par logement.

Le Tribunal de Grande Instance pourra également, à l’encontre des récalcitrants, prononcer le retour à l’habitation moyennant une astreinte allant jusqu’à 1000 € par jour et par m² jusqu’à la régularisation.

Des sanctions pénales sont également prévues : un an d’emprisonnement et 80 000 euros d’amende en cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration.

Dans tous les cas, les revenus tirés d’une location saisonnière, doivent être déclarés car ils entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Il faudra enfin penser à payer la taxe de séjour.

La Mairie de Paris souhaite clairement empêcher le développement de l’activité de location saisonnière et en tout cas, s’oppose fermement à ce que des particuliers en fassent un véritable business.
Le mécanisme de la compensation devrait être dissuasif s’il est toutefois accompagné de réels contrôles.

On peut souligner que dans la capitale Allemande, Berlin, il est interdit depuis mai 2016 de louer un logement entier via Airbnb. Désormais, seule la formule « chambre chez l’habitant » est tolérée. Les pouvoirs publics allemands espèrent récupérer 20 000 logements à court terme pour le marché locatif traditionnel.

A partir de décembre 2017, la Mairie de Paris a prévu d’instaurer un autre dispositif : LA DECLARATION. Il s’agit pour tout propriétaire parisien souhaitant louer en saisonnier sa résidence principale ou secondaire, de se faire enregistrer auprès des services de la Mairie qui lui attribueront alors un numéro, lequel devra obligatoirement apparaître sur toute annonce de location.

A noter que cette procédure s’applique également à tout locataire qui voudrait sous-louer son logement (avec l’accord de son propriétaire) pendant une absence (par exemple des vacances).

Ce mécanisme de numéro d’enregistrement est en fait un bon moyen pour la Mairie de contrôler que les propriétaires louant leur résidence principale, ne dépassent pas les 120 jours (4 mois) par an.

Les sites de mise en relation propriétaires-vacanciers comme Airbnb, ont déjà  proposé à leurs abonnés de remplir cette obligation.

Pour toute précision ou question, n’hésitez pas à me contacter.