Achat en couple : quelles précautions ?

Acheter un bien immobilier en couple, cela parait à priori évident.

Faire attention aux modalités d’achat est cependant particulièrement recommandé car les conséquences sont importantes en cas de séparation.

Les modalités ne sont pas les mêmes selon la situation juridique du couple.

• Pour un couple marié :

¨       Couple marié sans contrat de mariage :

C’est la situation dans laquelle sont 80 % des couples mariés. Le principe est que si le bien est acquis pendant le mariage, alors il fait partie des « acquêts », c’est-à-dire qu’il est considéré comme un bien commun, quel que soit son mode de financement.

Il est toutefois possible d’indiquer dans l’acte d’acquisition que l’achat est réalisé en tout ou partie avec des fonds propres (par exemple des fonds issus d’un héritage).

Il est même possible d’indiquer qu’un bien financé avec 100% de fonds propres venant de l’un des époux, ne fait pas partie de la communauté.

¨       Couple marié sous le régime de la séparation de biens :

C’est le régime souvent choisi quand l’un des époux exerce une situation risquée, comme commerçant ou chef d’entreprise. Dans cette configuration, tous les biens acquis avant et après le mariage, restent personnels à chaque époux.

Dès lors, si l’un des conjoints achète seul avec ses fonds propres, le bien acquis lui appartient personnellement.

Si le couple achète ensemble, le bien appartient en proportion de ce que chacun a financé.

• Pour un couple pacsé :

¨       Depuis 2007 :

Depuis 2007, les couples pacsés sont assimilés à des couples soumis au régime de la séparation de biens : chacun est propriétaire des biens qu’il détient déjà ou acquiert.

Toutefois, il leur est permis d’acheter en indivision dans les proportions demandées, s’ils en font la demande.

¨       Avant 2007 :

Pour les couples ayant acheté avant 2007, c’est le régime de l’indivision qui s’applique : chacun est propriétaire pour moitié.

Cependant, par convention modificative, ils ont pu réaliser leur achat au prorata de leur financement respectif.

• Pour un couple en concubinage :

C’est la situation la plus délicate en cas d’achat immobilier car il n’y a pas de règle spécifique qui s’applique.

¨       La plupart des concubins optent pour l’indivision : en cas d’achat, chacun devient propriétaire à hauteur de son apport.

¨       Certains recourent à l’intermédiaire de la SCI (Société Civile Immobilière) : c’est la société en tant que personne morale qui devient propriétaire. Dans ce système, les concubins qui sont désignés par le terme « associés », se partagent des parts sociales à hauteur de leur apport et surtout, sont libres de rédiger des statuts qui leur permettent d’aménager comme ils l’entendent, les modalités de leur achat.

• Les précautions à prendre :

Il peut arriver que l’un des membres du couple vienne à regretter les conséquences de son achat à deux.

En effet, à titre d’exemple, pour un couple marié sous le régime de la communauté, si l’un des époux finance la totalité de l’achat et en cas de divorce, le bien est réputé commun (et chacun aura alors le droit d’en récupérer 50 %).

Pour éviter ce type de déconvenue, il est conseillé de faire au moment de l’acte d’acquisition, « une déclaration d’emploi » (si l’argent vient d’une donation ou d’un héritage) ou « une déclaration de remploi » (si l’argent vient de la vente d’un bien propre).

Autre cas de figure pour un couple marié sous le régime de la séparation de biens : il arrive que l’acte d’achat indique des proportions d’acquisition erronées par rapport à la réalité de l’origine des fonds.

Il y aura ainsi donation déguisée quand l’un des époux a financé la totalité du bien en déclarant par exemple n’avoir contribué qu’à hauteur de 50%. Cela peut s’avérer regrettable en cas de divorce.

Dans l’hypothèse de l’indivision, pour les couples pacsés ou les concubins, il faut de la même manière faire attention à inscrire dans l’acte d’achat, la véritable contribution de chacun. En effet, les actes notariés ne pourront être que très difficilement contestés en cas de séparation. Et au mieux, si l’acte n’indique rien, les concubins seront réputés avoir acheté chacun pour moitié (même si cela n’est pas vrai).