Avez-vous déjà pensé au viager?

A l’heure où l’espérance de vie augmente mais pas nécessairement les revenus, la génération des babyboomers pourrait bien se tourner vers le viager, solution immobilière susceptible d’offrir de réelles opportunités, y compris pour les acheteurs.

Etat des lieux d’un marché de niche (0,5% des transactions) qui devrait croitre avec le vieillissement de la population.

Pourquoi vendre en viager ?

Pour un propriétaire, le principal intérêt de la vente en viager est de pouvoir rester dans son bien immobilier tout en touchant une somme régulière qui constitue par exemple, un complément de retraite. Elle est particulièrement intéressante pour les personnes n’ayant pas d’héritier direct et qui ont des revenus modestes.

Comment fonctionne une vente en viager ?

En premier lieu, un professionnel du viager va estimer le bien immobilier, souvent à la baisse par rapport aux espérances du vendeur (car le bien est considéré comme « occupé »). Ce dernier va recevoir tout d’abord un « bouquet », c’est à dire un capital qui lui est remis comptant le jour de la signature chez le notaire, puis une « rente » qui correspond à un revenu mensuel versé par l’acheteur jusqu’au décès du vendeur (et éventuellement du conjoint de celui-ci). En pratique, la durée d’un viager est en moyenne d’une dizaine d’années.

La ventilation bouquet/rente fait l’objet d’une négociation entre les parties, en fonction principalement des besoins du vendeur et de la prise en compte de nombreux paramètres dont prioritairement l’âge et le sexe du vendeur mais aussi la valeur locative du bien, la réversibilité éventuelle de la rente au conjoint survivant.

Parfois, le vendeur attend un bouquet modeste mais des rentes élevées pour financer son train de vie, d’autres fois le vendeur préfère un gros bouquet et se reconstituer un capital immédiat (par exemple pour honorer des dettes, faire des gros travaux ou encore aider un enfant qui a besoin de liquidités).

EXEMPLE DE LA VENTILATION BOUQUET/RENTE EN FONCTION DE L’AGE DU VENDEUR

Bien estimé à 500 000 €

Bouquet de 100 000 €

Qui peut vendre en viager ?

Idéalement, pour vendre son bien immobilier en viager, il faut être un homme ou une femme, ou encore un couple âgé entre 75 et 85 ans. C’est en effet à ces âges, que l’on est susceptible de trouver le plus facilement un acquéreur prêt à prendre le risque de verser une rente pendant de longues années.

Le vendeur ne doit pas être atteint d’une maladie grave car sinon la notion d’aléa qui est la pierre angulaire du viager, risque de disparaître. A cet égard, au-dessus de 80 ans, un certificat médical sera exigé (notamment pour contrôler les éventuels abus de faiblesse).

Il faut que le bien immobilier soit situé dans une zone géographique attractive : Paris (plutôt dans ses beaux quartiers), les villes franciliennes comme Versailles, la côte ouest (Bordeaux), Lyon ou encore la côte d’Azur. En effet, l’acquéreur doit pouvoir se projeter à long terme (par exemple imaginer de prendre sa retraite au soleil), dans un appartement plutôt qu’une maison et dans une surface moyenne (plutôt qu’une très grande ou une très petite surface).

Qui a intérêt à acheter en viager ?

L’acheteur est le plus souvent un particulier. Il peut arriver qu’il soit de la même famille que le vendeur, mais attention alors que l’opération ne consiste pas en une donation déguisée. Attention également aux conflits familiaux si la vente se faisait au bénéfice d’un membre de la famille qui n’est pas l’héritier du vendeur par exemple. Mieux vaut sans doute que l’acheteur soit un parfait étranger.

L’acheteur doit être moins âgé par définition que le vendeur. Un écart d’âge d’une génération parait bien (minimum 20 ans). Il n’a pas l’utilité immédiate du bien immobilier mais se projette sur le long terme, tout en espérant faire une bonne affaire.

L’acheteur peut également être un fond d’investissement qui fait du viager un produit financier (pour des investisseurs à long terme). Il faut dans ce cas privilégier les fonds institutionnels français et se méfier des fonds étrangers (qui ne fonctionnent pas forcement en euro ni avec les mêmes garanties juridiques).

Que faut-il prévoir dans le contrat de viager ?

Il est très important de bien prévoir toutes les clauses de son contrat de viager, d’autant que son contenu est libre.

Ainsi, on pourra prévoir qu’en cas d’impayés de la part de l’acheteur, une clause résolutoire permette d’annuler automatiquement la vente et au vendeur de redevenir propriétaire, tout en gardant les sommes déjà  versées (à titre de dommages et intérêts).

Le contrat pourra aussi prévoir la question de la répartition des charges : par exemple, l’acheteur peut supporter les gros travaux et le vendeur l’entretien courant (comme dans les rapports locatifs).

De même, il sera utile de prévoir la possibilité pour le vendeur de libérer le bien de manière anticipée (par exemple pour aller vivre en maison de retraite) en contrepartie d’une majoration de la rente.

Enfin, on peut aussi prévoir une clause de réversibilité en faveur de son conjoint. Dans cette situation, il faut trouver un acheteur qui accepte de doubler l’aléa de l’espérance de vie pesant sur la vente.

Attention aux impacts fiscaux et patrimoniaux :

La fiscalité qui impacte la vente en viager n’est pas forcement des plus avantageuse pour le vendeur.

En effet, il faut prendre conscience en premier lieu que le vendeur, s’il a des héritiers, les appauvrit, puisqu’au moment de la succession, le bien immobilier n’en fera plus partie (à moins de faire don du bouquet à un/ des héritiers).

Ensuite, il faut savoir que la rente viagère est en partie imposée (impôt sur le revenu) selon l’âge du vendeur au moment de l’opération. De plus, cette rente est incluse dans l’assiette de l’IFI (puisque le bien ne sort pas du patrimoine). Le vendeur continue aussi de s’acquitter de la taxe d’habitation (s’il y est assujetti) et paie la plus-value s’il a vendu une résidence secondaire (sauf sil la détient depuis plus de 30 ans).

A qui s’adresser ?

Le montage de la vente en viager est relativement technique. Il est donc indispensable de se rapprocher d’un professionnel spécialisé, comme le cabinet Renée Costes Viager (leader sur le marché).

De plus, chaque professionnel ayant sa méthode de calcul, il est intéressant de comparer et donc de demander deux expertises.

Tout au long de l’opération, le vendeur doit également être épaulé par son notaire qui lui expliquera la teneur de son engagement.

Une fois dépassé le frein psychologique du pari sur l’espérance de vie et si le bien immobilier est éligible à ce type de formule, la vente en viager présente de nombreux atouts. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à me contacter!