Il est couramment admis que la location en meublée est plus avantageuse pour le bailleur : fiscalité attractive, récupération du bien plus aisé etc. Qu’en est-il vraiment ?
Avantages et inconvénients de la location meublée :
Les loyers qu’un propriétaire peut tirer d’un meublé sont en moyenne 10 % plus élevés que pour une location vide. Cela se vérifie avec les références des loyers encadrés parisiens qui sont plus hautes pour les locations meublées.
Passé ce premier argument, il faut comprendre qu’en meublé, le bailleur s’expose à de nombreuses dépenses :
- Acheter des meubles évidemment ;
- Réparer ou remplacer les meubles cassés ou obsolètes ;
- Payer les frais d’agence plus souvent car le turn-over est plus important ;
- Risquer plus fréquemment une carence locative entre deux locataires et donc une perte de revenus ;
- Devoir remettre en état plus souvent le bien et donc générer des dépenses.
Le bail en meublé étant d’une durée d’un an renouvelable (contre 3 ans pour le bail vide), il est plus aisé pour le propriétaire de récupérer son bien. Cela peut être un avantage si le propriétaire compte loger prochainement un enfant par exemple ou s’il souhaite vendre dans les mois qui viennent. En dehors de cela, les règles qui s’appliquent aux deux baux vide et meublé, sont globalement les mêmes.
La fiscalité du meublé :
Que ce soit en location meublée ou vide, le propriétaire va profiter de déductions fiscales. En effet, il peut déduire les frais et les charges de ses loyers imposables. Il peut par exemple déduire : les travaux réalisés, les frais d’agence et de diagnostics ou encore la taxe foncière, les charges de copropriété et les intérêts d’emprunt.
Lorsqu’il s’agit d’une location vide, on parle de revenus fonciers tandis qu’en location meublée, on parle de bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Deux choix d’imposition s’offrent alors au propriétaire :
- Le régime forfaitaire: il offre un pourcentage fixe d’abattement sur les loyers perçus : 30 % pour un bail vide et 50 % pour un bail meublé. Ce système est à privilégier si les frais et charges générés par le bien sont faibles. Il n’est toutefois possible d’y recourir que si les revenus locatifs ne dépassent pas certains seuils (15 000 € pour le bail vide et 72 600 € pour le bail meublé) ;
- Le régime au réel: dans ce cas, il y une déduction de tous les frais et charges grevant le bien, à leurs montants réels. Ce système est à privilégier si les dépenses liées au logement sont importantes (par exemple en cas de gros travaux) et notamment lorsque toutes ces dépenses créent un déficit (dans ce cas l’imposition sur les revenus sera même baissée). Mais l’avantage supplémentaire en meublé réside dans le fait qu’il est possible d’y ajouter la déduction de l’amortissement de la valeur de l’achat du logement et de ses meubles, ce qui rend possible la suppression de l’imposition des loyers année après année… Le système est cependant plus complexe et nécessite de bien maîtriser les aspects comptables lors de la déclaration d’impôts.
Un meublé doit être…meublé !
On rencontre fréquemment des propriétaires qui ont envie de profiter des quelques avantages du bail meublé, tout en faisant fi des obligations qui en découlent.
Un décret de 2015 a donc listé le mobilier devant garnir obligatoirement un logement loué en meublé :
1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° Four ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Etagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Cette liste indique le mobilier minimum et n’empêche pas bien entendu le propriétaire de garnir mieux le logement pour plus de confort (et notamment s’il veut attirer une clientèle exigeante). En revanche, si ce minimum n’est pas présent, le bail peut être requalifié en bail vide (avec comme principales conséquences : une durée de 3 ans, un dépôt de garantie passant de 2 mois de loyer à 1 mois et le remboursement des avantages fiscaux indus).
Si le locataire souhaite ne pas utiliser un élément du mobilier, par exemple le lit, il faut indiquer dans l’inventaire réalisé au moment de l’état des lieux d’entrée, que l’élément a bien été mis à disposition du locataire. Ce dernier ne peut toutefois pas se défaire de l’ensemble du mobilier (ou même d’une grande partie), même avec l’accord du propriétaire, sinon il y a un encore risque de requalification du bail.
En conclusion, le choix d’un bail meublé ou vide dépendra de l’envie du propriétaire de meubler son bien (avec toutes les contraintes que cela suppose), de la disponibilité de son logement à court ou long terme et de sa situation fiscale (présente et espérée). Sur ce dernier point, l’appel à un expert-comptable peut être judicieux pour déterminer quelle option est la meilleure.
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