Plus-value immobilière : règles, calculs, exonérations

Depuis le quinquennat de François Hollande, le système de calcul de la plus-value immobilière a changé au détriment des propriétaires.

Quelles sont les règles et les calculs applicables ?

Quelle taxation pour quelle plus-value ?

Le principe :

Lorsqu’un propriétaire personne physique (ou par le biais d’une S.C.I) vend un bien immobilier à un prix supérieur à celui auquel il l’a acheté, il réalise une plus-value.

Une taxation est alors appliquée, sauf si le bien constitue la résidence principale du vendeur.

Il peut s’agir indifféremment d’un appartement, d’une maison, d’un terrain nu ou à bâtir ou encore de titres de sociétés immobilières.

Avant 2012, le vendeur pouvait être exonéré de l’imposition sur la plus-value à partir du moment où il détenait son bien depuis plus de 15 ans (à noter qu’en cas de succession ou de donation, le délai repart à zéro). Or ce délai est passé à 30 ans, ce qui a eu pour effet de bloquer beaucoup de ventes après une avalanche de transactions réalisées dans la précipitation.

Comment se calcule la plus-value ?

Il est à noter en premier lieu, qu’aucune taxation n’est appliquée si la plus-value est inférieure à 15 000 € (par personne s’il y a plusieurs vendeurs).

Ensuite, pour le calcul lui-même, il faut se référer au prix de vente du bien, c’est-à-dire au prix indiqué dans l’acte définitif de vente. Ce prix peut être diminué en comptabilisant certains frais comme les frais d’agence ou encore le coût des diagnostics.

Quant au prix d’achat initial, il peut être majoré de la même manière en y incluant par exemple les frais de notaire ou encore le coût de travaux réalisés.

Ainsi, on obtient la plus-value brute en soustrayant du prix de vente corrigé (à la baisse), le prix d’achat (majoré).

Pour obtenir la plus-value nette, c’est à dire la plus-value imposable, on applique ensuite un système d’abattement par année de détention. Il faut préciser que pendant les 5 premières années de détention, aucun abattement ne s’applique.

A cela, il faut ajouter que le calcul de l’abattement est différencié selon que l’on calcule l’impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux. Ainsi, pour le premier impôt, l’exonération est acquise au bout de 22 ans contre 30 ans pour le second.

Chaque année se compte en année pleine.

La plus-value immobilière est imposée au titre de l’impôt sur le revenu à hauteur d’un taux forfaitaire de 19 % et au titre des prélèvements sociaux au taux de 15,5 %.

Attention, en cas de plus-value supérieure à 50 000 €, une surtaxe est appliquée, sauf s’il s’agit d’un terrain.

Le site Internet des notaires met à disposition du public un outil de simulation du calcul de la plus-value : http://plus-values.notaires.fr/simulateur/index.xhtm

 Comment payer la plus-value ?

Pour éviter tout « oubli », la déclaration et le paiement de la taxe ont lieu au moment de la vente chez le notaire. Celui-ci donnera au vendeur, le prix de la vente, net d’impôt.

Le vendeur n’oubliera pas non plus de reporter le montant net de cette plus-value sur sa déclaration de revenus, sous peine de payer une amende égale à 5 % des sommes non déclarées.

Les cas particuliers :

Les terrains à bâtir :

Jusqu’en 2016 et dans une perspective de relance de la construction, les terrains à bâtir bénéficiaient d’un abattement supplémentaire de 30%. Ce système n’a pas été renouvelé à partir de 2017.

La vente à des organismes sociaux :

Si le vendeur cède le bien à un organisme chargé du logement social, il peut être exonéré de tout ou partie du paiement sur la plus-value.

La première vente d’une résidence secondaire :

Pour les personnes qui détiennent une résidence secondaire sans être propriétaire de leur résidence principale, il y a une possibilité d’exonération en cas de vente de ladite résidence secondaire.

Il faut cependant être vendeur de cette résidence secondaire pour la première fois et remployer dans un délai de deux ans le fruit de cette vente dans le financement d’une résidence principale. L’exonération s’appliquera sur la partie à réinvestir.

La plus-value liée à une expropriation :

Si un vendeur obtient une plus-value à la suite d’une expropriation, il est exonéré, à condition toutefois que l’expropriation soit réalisée à la suite d’une déclaration d’utilité publique ou du fait d’une exposition à un risque majeur (comme les crues torrentielles) et que l’exproprié réinvestisse cette plus-value dans l’immobilier.

La vente par un non-résident fiscal :

Les français installés à l’étranger sont exonérés en cas de vente d’un bien immobilier détenu en France.

Cette exonération est toutefois limitée à une seule cession.

La vente de la résidence d’un retraité ou handicapé :

Les personnes âgées ou les adultes handicapés peuvent profiter d’une exonération en cas de vente du bien qui constituait leur résidence principale avant leur entrée dans une maison de retraite ou un foyer, et ce pendant deux ans.

Cela leur permet de bénéficier d’un délai de réflexion au moment de leur changement de résidence.

Cette exonération est toutefois conditionnée aux ressources du vendeur.