Puis-je mettre en vente mon bien s’il est loué ?

Il est courant d’entendre que pour mettre fin à une location quand on est propriétaire, il suffit de vendre son bien.

Cela ne se passe pourtant pas comme cela car le locataire bénéficie d’un statut protégé.

Si vous avez besoin de récupérer votre capital, vous avez évidemment la possibilité de vendre, mais en respectant certaines règles.

On peut distinguer deux situations :

• Soit la fin du bail approche et vous donnez votre congé pour vendre à votre locataire. Il faut alors lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au moins six mois avant l’échéance du bail pour une location vide et au moins trois mois avant pour une location meublée.

Le locataire a, dans le cas de la location vide, la priorité pour acheter et votre lettre de congé devra contenir une offre de vente.

• Soit vous souhaitez vendre en plein milieu du bail ou alors que le délai de six ou trois mois n’a pas été respecté. Dans ce cas, le bien sera vendu « occupé », c’est-à-dire que le locataire reste en place et que le contrat de bail se transmet à l’acheteur.

Il est à noter que cette formule de la vente occupée peut être séduisante : d’un côté un investisseur est rassuré par un locataire déjà en place et qui paye régulièrement un loyer adapté au marché, et de l’autre un vendeur qui récupère ses loyers jusqu’à la fin, sans carence locative.

Dans cette situation, le locataire doit être simplement informé du changement de propriétaire et n’est pas prioritaire pour acheter le logement.

Il existe seulement une exception à cette absence de droit de préemption pour le locataire : c’est le cas de la vente dite à la découpe. Il s’agit là de la première vente du logement suivant la mise en copropriété de l’immeuble. Dans ce cas, le vendeur doit notifier son intention de vendre le logement au locataire qui aura alors un délai de deux mois pour faire connaître son intention d’acquisition du logement qu’il occupe.

Comment déterminer le prix de mon bien s’il est occupé ?

Quand le bien à vendre est occupé par un locataire, automatiquement une décote s’applique.

Toutefois, cette décote est très variable selon les situations et les critères suivants :

• Le temps restant à courir avant la fin du bail (court ou long). Par exemple, pour un bail meublé qui dure un an, le nouveau propriétaire n’aura pas à attendre longtemps et la décote sera donc faible ;

• Le montant du loyer correspondant ou non au prix du marché. Ainsi, pour les baux de 1948 qui ne permettent de récupérer pour le propriétaire que des loyers très faibles, la décote peut être extrêmement importante (de l’ordre 50 %) ;

• L’âge du locataire en place, sachant qu’un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes est particulièrement protégé ;

• La taille du bien : une petite surface déjà louée avec un locataire satisfaisant, attirera les investisseurs sans qu’il soit besoin de beaucoup de baisser le prix (environ 5 %).

Vous l’avez compris, dans tous les cas, il faudra relire attentivement le bail pour évaluer au mieux la situation.

Pour toute question, n’hésitez pas à me contacter !