Propriétaires : faut-il s’assurer contre les impayés de loyers ?

par | 4 novembre 2020 | 0 commentaires

Ce que redoute le plus un propriétaire, c’est que son locataire cesse de payer son loyer.

Cette peur peut même inciter certains bailleurs à ne plus mettre leur bien sur le marché locatif.

Pourtant, les impayés de loyers sont rares : si l’on se réfère aux chiffres de la Chancellerie sur les contentieux locatifs, ils représentent entre 1 et 3% des logements loués.

Ces impayés, même rares, sont toutefois susceptibles de plonger le bailleur dans de graves difficultés, notamment si les loyers constituent une part importante de ses ressources ou s’ils servent à couvrir le remboursement d’un emprunt.

Si de nombreux propriétaires exigent lors de la signature du bail, un garant (appelé en pratique « caution »), cet acte de cautionnement n’est pas fiable à 100%. Le garant peut en effet se révéler insolvable ou encore l’acte de cautionnement peut être facilement contesté en justice du fait de son extrême formalisme.

Reste alors au propriétaire la possibilité de s’assurer contre les impayés de loyers. Il faut préciser qu’il est toutefois interdit de cumuler une caution et une assurance.

Quels sont les avantages d’une telle assurance ? y a-t-il des inconvénients ?

Sur le papier, s’assurer contre les risques d’impayés de loyers par une souscription à une GLI (Garantie Loyers Impayés) parait avantageux :

  • L’assureur propose le remboursement des loyers, des charges et des taxes dus par un locataire défaillant. Il assure également une protection juridique qui couvre tous les litiges annexes au recouvrement des impayés (exemple : la restitution du dépôt de garantie).
  • Des options sont proposées à la carte : garantie dégradations (souvent constatées au départ du locataire) ou encore la garantie vacance locative (en cas d’inoccupation prématurée du bien).
  • Les cotisations d’assurance sont entièrement déductibles des revenus fonciers.
  • Le propriétaire n’a plus qu’à souscrire un contrat auprès d’une société d’assurance ou d’un intermédiaire (comme un courtier s’assurance). Si le propriétaire fait gérer son bien, il lui suffira d’adhérer au contrat déjà souscrit par son gestionnaire. La cotisation est fixée en pourcentage du loyer annuel (charges comprises), généralement entre 2 et 4%.

Evidemment, l’étendue de la garantie et les conditions d’indemnisation varient selon les compagnies d’assurance et le type de contrat souscrit.

En pratique, pour bénéficier d’une telle assurance, le propriétaire va se heurter à de multiples obstacles :

  • Le propriétaire doit tout d’abord présenter à son assureur, un locataire particulièrement solvable (généralement un locataire en CDI qui gagne au moins l’équivalent de 3 fois le loyer charges comprises). A noter que c’est au propriétaire de vérifier cette solvabilité et non à l’assureur. Si ces critères ne sont pas remplis ou si le bailleur les a mal vérifiés, l’assureur peut refuser l’indemnisation.
  • Les assureurs prévoient des plafonds d’indemnisations (par exemple 70 000€) ou des durées d’indemnisation maximales (par exemple 24 mois de loyers) ou encore des franchises (par exemple 2 mois de loyer).
  • Si un bailleur veut s’assurer en cours de bail, l’assureur lui appliquera un délai de carence durant lequel il ne sera pas pris en charge (généralement un trimestre).
  • La mise en œuvre de la garantie n’est possible qu’en suivant une procédure stricte : lettre de rappel au locataire, suivie d’un courrier en recommandé avec accusé de réception, recours à un huissier de justice etc…
  • L’indemnisation n’est pas immédiate : il faut attendre plusieurs mois (3 ou 4 mois) avec cependant un effet rétroactif.

L’ensemble de ces exigences au profit de l’assureur lui permet de minimiser le risque, voire de supprimer l’aléa sur lequel repose le principe même de l’assurance. De quoi décourager les propriétaires…

Il existe un dispositif parallèle mis en place par l’Etat et Action logement, nommé VISALE destiné à couvrir les risques d’impayés de loyers et de charges ainsi que les dégradations, venant de locataires dont la solvabilité est fragile (essentiellement les jeunes et les travailleurs précaires). L’avantage de cette garantie est qu’elle gratuite et qu’elle permet au locataire de trouver plus facilement un bailleur qui accepte son dossier. 

Ce système est réservé aux étudiants, aux tenants d’un bail mobilité ou encore aux travailleurs de moins de 30 ans (l’accès est conditionné pour les personnes de plus de 30 ans).

Les impayés de loyers et charges sont garantis à hauteur de : 

  • 36 impayés de loyers et de charges locatives, déduction faite des aides au logement dans le parc locatif privé ;
  • 9 impayés de loyers et de charges locatives, déduction faite des aides au logement dans le parc locatif social ;

Les dégradations locatives sont garanties dans la limite de 2 mois de loyers et de charges inscrits au bail pour les logements relevant du parc locatif privé : 

  • Les frais de remise en état du logement sont couverts en cas de dégradations locatives imputables au locataire, à l’exclusion des frais de remise en état du mobilier.
  • Les dégradations locatives sont constatées au départ du locataire par comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement ou par acte d’huissier

Pour plus de détails, voir le site visale.fr.

Pour toute question ou précision, n’hésitez pas à me contacter.

Des diagnostics ? Pour quoi faire ?

par | 4 novembre 2020 | 0 commentaires

Vous êtes propriétaire et souhaitez vendre votre bien ou le mettre en location ?

Dans tous les cas et au préalable, il faudra faire réaliser des diagnostics par un professionnel.

Quels diagnostics et dans quel but ? Quels seront leur durée de validité ? A qui s’adresser ? Pour quel coût ?

A quoi sert un diagnostic ?

Le but d’un diagnostic est de permettre une bonne information du candidat acheteur ou locataire. Ce dernier doit s’engager en connaissance de cause.

Les obligations concernant ces diagnostics diffèrent selon qu’il s’agit d’une vente ou d’une location.

En cas de vente :

Le propriétaire doit fournir un certain nombre de diagnostics avant la signature du compromis de vente. L’idéal est de faire réaliser les diagnostics en amont, par exemple avant la publicité du bien à vendre (d’autant que le résultat de certains diagnostics doit être visible sur l’annonce, comme pour la performance énergétique ou DPE).

Ne pas souscrire à cette obligation expose le propriétaire à une annulation de la vente ou à une demande de diminution du prix (si le diagnostic risques naturels n’a pas été remis) ou à une mise en cause de sa responsabilité pour vice caché (par exemple si l’acheteur découvre de l’amiante et que le diagnostic n’a pas été fourni).

En revanche, même si les résultats de ces diagnostics ne sont pas bons, le vendeur n’est en aucun cas obligé d’effectuer des travaux ou de les financer.

Voici les diagnostics à présenter à tout acheteur :

  • Le plomb (CREP) : ce diagnostic concerne les logements construits avant 1949. Sa durée de validité est illimitée en l’absence de plomb. A défaut, c’est un an.
  • L’Amiante : tous les bâtiments construits avant 1997 sont ici concernés. En l’absence d’amiante, la durée de validité du diagnostic est illimitée. En cas de présence, le diagnostic ne pourra pas être réutilisé et le propriétaire est tenu de faire contrôler son bien tous les 3 ans.
  • Les termites : ce diagnostic est demandé pour tous les immeubles bâtis dans les zones contaminées (pour connaitre les zones, voir en mairie ou Préfecture). Validité : 6 mois.
  • Le gaz: sont concernés les logements comportant une installation de gaz datant de plus de 15 ans. Durée de validité : 3 ans.
  • L’état des risques naturels et de la pollution (ERP) : ce diagnostic dont la durée de validité n’excède pas 6 mois, indique les risques tels que les inondations, les avalanches, les séismes, l’éventuelle présence de radon, la pollution des sols ou encore les usines dangereuses et les éventuelles prescriptions de travaux associées à ces risques. Il indiquera également si le bien a subi un sinistre lié à une catastrophe naturelle ou technologique ayant donné lieu à une indemnisation. Le vendeur peut lui-même réaliser ce diagnostic en se renseignant auprès de sa commune et en téléchargeant les documents nécessaires sur le site prim.net. Il est cependant plus aisé de s’en remettre au diagnostiqueur qui réalise l’ensemble des diagnostics.
  • La performance énergétique (DPE) : ce diagnostic indique le degré d’isolation thermique du bien et le montant des charges prévisionnelles de chauffage. L’utilisation d’un étiquetage de A (le plus économe) à G (le moins économe) permet de faciliter sa lecture. Il est généralement accompagné de recommandations non contraignantes à ce jour. Sa durée de validité est de 10 ans.
  • L’électricité : obligatoire pour faire un bilan des installations électriques de plus de 15 ans. Durée de validité : 3 ans.
  • La surface Carrez : ne sont concernés que les biens qui sont soumis au statut de copropriété. Il s’agit là de mesurer la surface privative habitable. La loi n’oblige pas à recourir à un professionnel pour ce calcul de surface mais les erreurs de plus de 5% sont sanctionnées par une diminution du prix de vente.

En cas de location :

Qu’il s’agisse d’une location d’habitation vide, meublée, de longue ou de courte durée, à usage de résidence principale ou secondaire, le propriétaire bailleur doit remettre les diagnostics suivants à son locataire, au plus tard au moment de la signature du bail :

  • Les risques naturels et la pollution (ERP), valable 6 mois.
  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : à insérer dans le texte de l’annonce, valable 10 ans.
  • Le plomb si le logement est construit avant 1949 (validité 6 ans en cas de présence de plomb).
  • L’amiante : ce diagnostic n’est pas obligatoirement à annexer au bail mais il doit être tenu à disposition du locataire sur simple demande celui-ci. Il est donc en pratique, nécessaire de le faire réaliser (validité 3 ans en cas de présence d’amiante).
  • La surface habitable (ou loi Boutin): l’indication de la surface habitable est obligatoire pour le bailleur mais ce dernier n’est pas tenu de fournir un justificatif. Cela dit, s’il y a une erreur de plus de 5%, le locataire peut demander une diminution du loyer. Il est donc recommandé de le faire réaliser par un professionnel.
  • Les diagnostics gaz et électricité ont été rendus obligatoires depuis juillet 2017 pour les immeubles construits avant 1975 / A partir de janvier 2018 pour les autres immeubles. Durée de validité : 6 ans. Ne concerne que les installations qui datent de plus de 15 ans.
  • L’information sur les nuisances sonores aériennes.

Tous ces documents sont à fournir lors de la mise en location et non lors du renouvellement du bail.

A qui s’adresser ?

Pour tous les diagnostics, le propriétaire doit s’adresser à un diagnostiqueur certifié. Cette certification est une garantie de compétence et surtout, en cas d’erreur (et donc de conflit potentiel), le diagnostiqueur dispose d’une assurance qui permet au propriétaire d’être indemnisé.

Il est important de vérifier l’existence de cette certification avant de faire entrer un diagnostiqueur chez soi.

Quel est le coût des diagnostics ?

Il n’y a pas de barème de référence permettant de savoir combien coûte un diagnostic.

Tout dépend évidemment de la surface du bien (et donc du temps de l’intervention) et du nombre de diagnostics commandés (les tarifs pouvant être dégressifs).

N’hésitez pas à comparer les prix. Des tarifs très bas tout comme des prix élevés doivent vous alerter.

Sachez enfin que le coût des diagnostics sont déductibles des revenus locatifs (pour une location) et déductibles dans le calcul de la taxe sur les plus-value (pour les ventes).