Depuis plusieurs années à Paris, on note le développement des « locations saisonnières » ou encore « meublés touristiques » : les propriétaires, attirés par des perspectives de gains élevés, louent pour quelques jours leur logement (qui n’est le plus souvent pas leur résidence principale), directement ou par l’intermédiaire d’agences spécialisées, à des touristes ou à une clientèle de passage.

La conséquence de cette nouvelle activité : des milliers de logements ont disparu du marché traditionnel locatif, condamnant les parisiens à se loger toujours plus loin du centre (le chiffre de 30 000 logements est évoqué à la Mairie de Paris). Ce sont les arrondissements les plus centraux de la capitale qui sont les plus touchés (comme le 4è arrondissement ou encore le 6è).

Depuis quelques années déjà, la Mairie de Paris a décidé de contrer ce phénomène en soumettant à AUTORISATION toute location d’un logement en meublé, inférieure à 1 année (ou 9 mois pour les étudiants) lorsque ce logement ne constitue pas la résidence principale du propriétaire.

Cette exigence découle de l’article L.631.7 du Code de la Construction et de l’Urbanisme.

L’obtention de cette autorisation, délivrée par la Mairie, est applicable pour Paris intra-muros, ainsi que pour les Hauts de Seine, la Seine Saint Denis et le Val de Marne.

Il s’agit d’une autorisation impliquant un « changement d’usage » du logement puisque ce dernier n’est alors plus affecté à « l’habitation » mais à un usage qualifié de « professionnel » (il devient un local commercial).

Cette législation ne s’applique pas aux personnes qui louent leur résidence principale au maximum 4 mois par an, le parc locatif n’étant pas alors amputé puisqu’il s’agit d’une résidence principale. Il faut comptabiliser les 4 mois sur une année glissante (c’est-à-dire sur 12 mois) et non pas sur une année civile.

Cette autorisation est difficile à obtenir car elle suppose en échange :

• Soit de transformer dans le même secteur, une surface équivalente (et parfois une surface double si le quartier concerné est en pénurie d’habitations), en local d’habitation : c’est le mécanisme de la compensation;
• Soit d’acheter un « titre de commercialité » auprès d’un organisme privé ou public chargé de transformer des bureaux en logements.

Le prix de cette compensation se situe entre 1500 et 2000 €/m² et son but est de décourager les projets de mise ne location saisonnière des appartements.

Une exception à cette obligation de compensation existe quand le logement est situé dans une zone urbaine sensible ou quand le quartier est en déficit de logements par rapport à l’offre de bureaux.

La Mairie de Paris a renforcé ses contrôles et compte encore les amplifier. Elle procède tout d’abord par des avertissements en ciblant les propriétaires d’appartements proposés sur des sites internet spécialisés tels que Airbnb.

A ne pas respecter la procédure, les contrevenant s’exposent à une amende civile de 50 000 € par logement.

Le Tribunal de Grande Instance pourra également, à l’encontre des récalcitrants, prononcer le retour à l’habitation moyennant une astreinte allant jusqu’à 1000 € par jour et par m² jusqu’à la régularisation.

Des sanctions pénales sont également prévues : jusqu’à cinq ans d’emprisonnement et 75 000 € d’amende en cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration.

Dans tous les cas, les revenus tirés d’une location saisonnière, doivent être déclarés car ils entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Il faudra enfin penser à payer la taxe de séjour.

 La Mairie de Paris souhaite clairement empêcher le développement de l’activité de location saisonnière et en tout cas, s’oppose fermement à ce que des particuliers en fassent un véritable business.

Le mécanisme de la compensation devrait être dissuasif s’il est toutefois accompagné de réels contrôles.

Depuis décembre 2017, la Mairie de Paris a prévu d’instaurer un autre dispositif : LA DECLARATION. Il s‘agit pour tout propriétaire parisien souhaitant louer en saisonnier sa résidence principale ou secondaire, de se faire enregistrer auprès des services de la Mairie qui lui attribueront alors un numéro, lequel devra obligatoirement apparaitre sur toute annonce de location.

A noter que cette procédure s’applique également à tout locataire qui voudrait sous-louer son logement (avec l’accord de son propriétaire) pendant une absence (par exemple des vacances). En revanche, cet enregistrement ne s’applique pas aux chambres louées chez un particulier en résidence principale. Ce mécanisme de numéro d’enregistrement est en fait un bon moyen pour la Mairie de contrôler que les propriétaires louant leur résidence principale, ne dépassent pas les 120 jours (4 mois) par an…

Les sites de mise en relation propriétaires-vacanciers comme Airbnb, ont déjà proposés à leurs abonnés de remplir cette obligation.

Le défaut de publication du numéro d’enregistrement sur une annonce expose le loueur à une amende civile de 5 000 € et les plateformes à une amende civile d’un montant de 12 500 €.

Il est à noter que depuis la crise liée à la pandémie de Coronavirus, la raréfaction du tourisme parisien a poussé de nombreux propriétaires de meublés touristiques à remettre leurs biens sur le marché traditionnel de la location. D’autres propriétaires ont préféré mettre en vente, ayant construit un business sur ce créneau du tourisme et ne voyant pas de perspective de retour à la normale à court ou moyen terme.

Pour toute précision ou question, n’hésitez pas à me contacter.

De nombreux propriétaires rêvent de s’agrandir mais hésitent sur la tactique à adopter : vendre avant d’acheter ou bien acheter d’abord et mettre ensuite en vente son logement ?

Si l’idéal est bien sûr d’arriver à faire coïncider vente et achat, la réalité du marché immobilier oblige le plus souvent à opérer un choix : soit avoir recours à un crédit relais quand l’achat se fait avant la vente, soit louer un bien après avoir vendu et faute d’avoir trouvé le logement idoine.

Développons les deux approches :

• Vendre avant d’acheter :

Lorsqu’un propriétaire décide de mettre en vente son bien avant d’en acheter un autre, il a incontestablement le facteur « temps » de son côté : il peut en effet mener à bien cette vente et sa négociation, sereinement. Ce temps est précieux, il évite la précipitation et son corollaire : accepter une négociation trop à la baisse.

Une fois le compromis de vente signé, le propriétaire sait avec exactitude quel est le montant de son apport pour un futur achat. Il ne peut pas se tromper et spéculer sur des hypothèses fausses et systématiquement à la hausse. A noter que cet écueil reste très fréquent : le prix d’un bien est rarement celui imaginé au départ par les propriétaires, fixé par un magazine et parfois même annoncé par un agent immobilier…

Une fois son bien vendu, le propriétaire peut débuter la recherche d’un nouveau logement.

Si cette recherche dure, le propriétaire se trouvera dans l’obligation de louer un bien en attendant de trouver un logement qui lui convienne vraiment (ce qui est préférable à un achat dans la précipitation) ou, autre possibilité, il pourra tenter de négocier avec son acheteur, la faculté de rester dans les lieux quelques semaines supplémentaires entre la signature du compromis de vente et la signature définitive (qui est de trois mois en principe), moyennant compensation financière…

• Acheter avant de vendre :

L’achat avant la vente est souvent le fruit d’un coup de cœur : le propriétaire souhaite ne pas rater une belle opportunité.

Dans cette configuration, attention au budget : ne pas surestimer son bien est primordial car si la vente qui suit l’achat coup de cœur n’aboutit pas aux conditions espérées, c’est toute l’opération qui peut tourner à la catastrophe (jusqu’à la revente du bien nouvellement acquis et qui se révèle impossible à financer).

Il faut faire appel aux conseils d’agents immobiliers sélectionnés pour une juste évaluation et prendre rendez-vous avec son banquier pour connaître les possibilités de souscrire un crédit relais.

En principe, le montant du prêt relais accordé représente entre 60 % et 80% de la valeur estimée du logement mis en vente, pour une durée d’un an renouvelable.

On parlera de prêt relais « sec » si l’achat du nouveau logement peut être financé par la vente du bien précédent (donc un achat inférieur au prix de vente, ce qui est rare).

Le plus souvent, le prix du nouveau logement étant plus élevé que celui de l’ancien, le prêt relais sera « adossé », c’est à dire qu’il viendra s’associer à un crédit classique sur moyen ou long terme.

Conclusion : préférez la première solution, c’est-à-dire la vente avant l’achat si vous n’avez pas beaucoup de visibilité sur les perspectives de vente de votre logement ou si votre surface financière est un peu juste.

Dans le cas contraire, et si vous aimez prendre quelques risques, vous pourrez avoir recours à un achat avant la vente.

Pour toute question complémentaire, n’hésitez pas à me contacter.

Acheter un bien immobilier en couple, cela parait à priori évident.

Faire attention aux modalités d’achat est cependant particulièrement recommandé car les conséquences sont importantes en cas de séparation.

Les modalités ne sont pas les mêmes selon la situation juridique du couple.

• Pour un couple marié :

¨       Couple marié sans contrat de mariage :

C’est la situation dans laquelle sont 80 % des couples mariés. Le principe est que si le bien est acquis pendant le mariage, alors il fait partie des « acquêts », c’est-à-dire qu’il est considéré comme un bien commun, quel que soit son mode de financement.

Il est toutefois possible d’indiquer dans l’acte d’acquisition que l’achat est réalisé en tout ou partie avec des fonds propres (par exemple des fonds issus d’un héritage).

Il est même possible d’indiquer qu’un bien financé avec 100% de fonds propres venant de l’un des époux, ne fait pas partie de la communauté.

¨       Couple marié sous le régime de la séparation de biens :

C’est le régime souvent choisi quand l’un des époux exerce une situation risquée, comme commerçant ou chef d’entreprise. Dans cette configuration, tous les biens acquis avant et après le mariage, restent personnels à chaque époux.

Dès lors, si l’un des conjoints achète seul avec ses fonds propres, le bien acquis lui appartient personnellement.

Si le couple achète ensemble, le bien appartient en proportion de ce que chacun a financé.

• Pour un couple pacsé :

¨       Depuis 2007 :

Depuis 2007, les couples pacsés sont assimilés à des couples soumis au régime de la séparation de biens : chacun est propriétaire des biens qu’il détient déjà ou acquiert.

Toutefois, il leur est permis d’acheter en indivision dans les proportions demandées, s’ils en font la demande.

¨       Avant 2007 :

Pour les couples ayant acheté avant 2007, c’est le régime de l’indivision qui s’applique : chacun est propriétaire pour moitié.

Cependant, par convention modificative, ils ont pu réaliser leur achat au prorata de leur financement respectif.

• Pour un couple en concubinage :

C’est la situation la plus délicate en cas d’achat immobilier car il n’y a pas de règle spécifique qui s’applique.

¨       La plupart des concubins optent pour l’indivision : en cas d’achat, chacun devient propriétaire à hauteur de son apport.

¨       Certains recourent à l’intermédiaire de la SCI (Société Civile Immobilière) : c’est la société en tant que personne morale qui devient propriétaire. Dans ce système, les concubins qui sont désignés par le terme « associés », se partagent des parts sociales à hauteur de leur apport et surtout, sont libres de rédiger des statuts qui leur permettent d’aménager comme ils l’entendent, les modalités de leur achat.

• Les précautions à prendre :

Il peut arriver que l’un des membres du couple vienne à regretter les conséquences de son achat à deux.

En effet, à titre d’exemple, pour un couple marié sous le régime de la communauté, si l’un des époux finance la totalité de l’achat et en cas de divorce, le bien est réputé commun (et chacun aura alors le droit d’en récupérer 50 %).

Pour éviter ce type de déconvenue, il est conseillé de faire au moment de l’acte d’acquisition, « une déclaration d’emploi » (si l’argent vient d’une donation ou d’un héritage) ou « une déclaration de remploi » (si l’argent vient de la vente d’un bien propre).

Autre cas de figure pour un couple marié sous le régime de la séparation de biens : il arrive que l’acte d’achat indique des proportions d’acquisition erronées par rapport à la réalité de l’origine des fonds.

Il y aura ainsi donation déguisée quand l’un des époux a financé la totalité du bien en déclarant par exemple n’avoir contribué qu’à hauteur de 50%. Cela peut s’avérer regrettable en cas de divorce.

Dans l’hypothèse de l’indivision, pour les couples pacsés ou les concubins, il faut de la même manière faire attention à inscrire dans l’acte d’achat, la véritable contribution de chacun. En effet, les actes notariés ne pourront être que très difficilement contestés en cas de séparation. Et au mieux, si l’acte n’indique rien, les concubins seront réputés avoir acheté chacun pour moitié (même si cela n’est pas vrai).

Il est courant d’entendre que pour mettre fin à une location quand on est propriétaire, il suffit de vendre son bien.

Cela ne se passe pourtant pas comme cela car le locataire bénéficie d’un statut protégé.

Si vous avez besoin de récupérer votre capital, vous avez évidemment la possibilité de vendre, mais en respectant certaines règles.

On peut distinguer deux situations :

• Soit la fin du bail approche et vous donnez votre congé pour vendre à votre locataire. Il faut alors lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au moins six mois avant l’échéance du bail pour une location vide et au moins trois mois avant pour une location meublée.

Le locataire a, dans le cas de la location vide, la priorité pour acheter et votre lettre de congé devra contenir une offre de vente.

• Soit vous souhaitez vendre en plein milieu du bail ou alors que le délai de six ou trois mois n’a pas été respecté. Dans ce cas, le bien sera vendu « occupé », c’est-à-dire que le locataire reste en place et que le contrat de bail se transmet à l’acheteur.

Il est à noter que cette formule de la vente occupée peut être séduisante : d’un côté un investisseur est rassuré par un locataire déjà en place et qui paye régulièrement un loyer adapté au marché, et de l’autre un vendeur qui récupère ses loyers jusqu’à la fin, sans carence locative.

Dans cette situation, le locataire doit être simplement informé du changement de propriétaire et n’est pas prioritaire pour acheter le logement.

Il existe seulement une exception à cette absence de droit de préemption pour le locataire : c’est le cas de la vente dite à la découpe. Il s’agit là de la première vente du logement suivant la mise en copropriété de l’immeuble. Dans ce cas, le vendeur doit notifier son intention de vendre le logement au locataire qui aura alors un délai de deux mois pour faire connaître son intention d’acquisition du logement qu’il occupe.

Comment déterminer le prix de mon bien s’il est occupé ?

Quand le bien à vendre est occupé par un locataire, automatiquement une décote s’applique.

Toutefois, cette décote est très variable selon les situations et les critères suivants :

• Le temps restant à courir avant la fin du bail (court ou long). Par exemple, pour un bail meublé qui dure un an, le nouveau propriétaire n’aura pas à attendre longtemps et la décote sera donc faible ;

• Le montant du loyer correspondant ou non au prix du marché. Ainsi, pour les baux de 1948 qui ne permettent de récupérer pour le propriétaire que des loyers très faibles, la décote peut être extrêmement importante (de l’ordre 50 %) ;

• L’âge du locataire en place, sachant qu’un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes est particulièrement protégé ;

• La taille du bien : une petite surface déjà louée avec un locataire satisfaisant, attirera les investisseurs sans qu’il soit besoin de beaucoup de baisser le prix (environ 5 %).

Vous l’avez compris, dans tous les cas, il faudra relire attentivement le bail pour évaluer au mieux la situation.

Pour toute question, n’hésitez pas à me contacter !