Des diagnostics ? Pour quoi faire ?

Vous êtes propriétaire et souhaitez vendre votre bien ou le mettre en location ?

Dans tous les cas et au préalable, il faudra faire réaliser des diagnostics par un professionnel.

Quels diagnostics et dans quel but ? Quels seront leur durée de validité ? A qui s’adresser ? Pour quel coût ?

A quoi sert un diagnostic ?

Le but d’un diagnostic est de permettre une bonne information du candidat acheteur ou locataire. Ce dernier doit s’engager en connaissance de cause.

Les obligations concernant ces diagnostics diffèrent selon qu’il s’agit d’une vente ou d’une location.

En cas de vente :

Le propriétaire doit fournir un certain nombre de diagnostics avant la signature du compromis de vente. L’idéal est de faire réaliser les diagnostics en amont, par exemple avant la publicité du bien à vendre (d’autant que le résultat de certains diagnostics doit être visible sur l’annonce, comme pour la performance énergétique ou DPE).

Ne pas souscrire à cette obligation expose le propriétaire à une annulation de la vente ou à une demande de diminution du prix (si le diagnostic risques naturels n’a pas été remis) ou à une mise en cause de sa responsabilité pour vice caché (par exemple si l’acheteur découvre de l’amiante et que le diagnostic n’a pas été fourni).

En revanche, même si les résultats de ces diagnostics ne sont pas bons, le vendeur n’est en aucun cas obligé d’effectuer des travaux ou de les financer.

Voici les diagnostics à présenter à tout acheteur :

• Le plomb (CREP) : ce diagnostic concerne les logements construits avant 1949. Sa durée de validité est illimitée en l’absence de plomb. A défaut, c’est un an.
• L’Amiante : tous les bâtiments construits avant 1997 sont ici concernés. En l’absence d’amiante, la durée de validité du diagnostic est illimitée. En cas de présence, le diagnostic ne pourra pas être réutilisé et le propriétaire est tenu de faire contrôler son bien tous les 3 ans.
• Les termites : ce diagnostic est demandé pour tous les immeubles bâtis dans les zones contaminées (pour connaitre les zones, voir en mairie ou Préfecture). Validité : 6 mois.
• Le gaz: sont concernés les logements comportant une installation de gaz datant de plus de 15 ans. Durée de validité : 3 ans.
• L’état des risques naturels et de la pollution (ERP) : ce diagnostic dont la durée de validité n’excède pas 6 mois, indique les risques tels que les inondations, les avalanches, les séismes, l’éventuelle présence de radon, la pollution des sols ou encore les usines dangereuses et les éventuelles prescriptions de travaux associées à ces risques. Il indiquera également si le bien a subi un sinistre lié à une catastrophe naturelle ou technologique ayant donné lieu à une indemnisation. Le vendeur peut lui-même réaliser ce diagnostic en se renseignant auprès de sa commune et en téléchargeant les documents nécessaires sur le site prim.net. Il est cependant plus aisé de s’en remettre au diagnostiqueur qui réalise l’ensemble des diagnostics.
• La performance énergétique (DPE) : ce diagnostic indique le degré d’isolation thermique du bien et le montant des charges prévisionnelles de chauffage. L’utilisation d’un étiquetage de A (le plus économe) à G (le moins économe) permet de faciliter sa lecture. Il est généralement accompagné de recommandations non contraignantes à ce jour. Sa durée de validité est de 10 ans.
• L’électricité : obligatoire pour faire un bilan des installations électriques de plus de 15 ans. Durée de validité : 3 ans.
• La surface Carrez : ne sont concernés que les biens qui sont soumis au statut de copropriété. Il s’agit là de mesurer la surface privative habitable. La loi n’oblige pas à recourir à un professionnel pour ce calcul de surface mais les erreurs de plus de 5% sont sanctionnées par une diminution du prix de vente.

En cas de location :

Qu’il s’agisse d’une location d’habitation vide, meublée, de longue ou de courte durée, à usage de résidence principale ou secondaire, le propriétaire bailleur doit remettre les diagnostics suivants à son locataire, au plus tard au moment de la signature du bail :

• Les risques naturels et la pollution (ERP), valable 6 mois.
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : à insérer dans le texte de l’annonce, valable 10 ans.
• Le plomb si le logement est construit avant 1949 (validité 6 ans en cas de présence de plomb).
• L’amiante : ce diagnostic n’est pas obligatoirement à annexer au bail mais il doit être tenu à disposition du locataire sur simple demande celui-ci. Il est donc en pratique, nécessaire de le faire réaliser (validité 3 ans en cas de présence d’amiante).
• La surface habitable (ou loi Boutin): l’indication de la surface habitable est obligatoire pour le bailleur mais ce dernier n’est pas tenu de fournir un justificatif. Cela dit, s’il y a une erreur de plus de 5%, le locataire peut demander une diminution du loyer. Il est donc recommandé de le faire réaliser par un professionnel.
• Les diagnostics gaz et électricité ont été rendus obligatoires depuis juillet 2017 pour les immeubles construits avant 1975 / A partir de janvier 2018 pour les autres immeubles. Durée de validité : 6 ans. Ne concerne que les installations qui datent de plus de 15 ans.
• L’information sur les nuisances sonores aériennes.

Tous ces documents sont à fournir lors de la mise en location et non lors du renouvellement du bail.

A qui s’adresser ?

Pour tous les diagnostics, le propriétaire doit s’adresser à un diagnostiqueur certifié. Cette certification est une garantie de compétence et surtout, en cas d’erreur (et donc de conflit potentiel), le diagnostiqueur dispose d’une assurance qui permet au propriétaire d’être indemnisé.

Il est important de vérifier l’existence de cette certification avant de faire entrer un diagnostiqueur chez soi.

Quel est le coût des diagnostics ?

Il n’y a pas de barème de référence permettant de savoir combien coûte un diagnostic.

Tout dépend évidemment de la surface du bien (et donc du temps de l’intervention) et du nombre de diagnostics commandés (les tarifs pouvant être dégressifs).

N’hésitez pas à comparer les prix. Des tarifs très bas tout comme des prix élevés doivent vous alerter.

Sachez enfin que le coût des diagnostics sont déductibles des revenus locatifs (pour une location) et déductibles dans le calcul de la taxe sur les plus-value (pour les ventes).