Quelles sont les grandes étapes d’une vente immobilière?

La mise en vente d’un bien immobilier est un acte important qui peut générer du stress si l’on ne connait pas le processus à suivre.

Je vous propose de prendre connaissance des étapes essentielles de ce processus de vente et les intervenants qui vous accompagneront.

Vous pensez à mettre en vente un bien immobilier ? Que ce soit votre résidence principale, une résidence secondaire, une chambre de service, un parking ou encore une cave, la première étape est d’en connaitre le prix. Le mieux est de faire appel à un agent immobilier de confiance qui connait bien le marché. Vous pouvez demander deux estimations pour confronter les points de vue. Avoir recours aux estimations en ligne permet d’avoir une idée sur le marché mais ces estimations restent trop imprécises (elles se basent sur des moyennes et ne prennent pas en compte les spécificités de votre bien) et les sites qui les proposent finissent toujours pas vous mettre en lien avec un agent immobilier.

La seconde étape consiste à faire réaliser par un diagnostiqueur certifié, les diagnostics obligatoires : le plomb, l’amiante, les termites, le gaz, l’électricité, l’état des risques naturels et de la pollution, la performance énergétique, le bruit (si présence d’un aéroport), la mérule (si zone concernée), l’assainissement (si l’immeuble n’est pas raccordé aux égouts) et la surface Carrez. Il est essentiel de connaitre à ce stade, les résultats des diagnostics. En effet, la mesure de la surface permettra de fixer précisément le prix et certains diagnostics sont à faire connaitre des futurs acquéreurs dès le stade de la publicité. Si vous ne connaissez pas de diagnostiqueur, vous pouvez confier cette mission à un agent immobilier qui connait des intervenants qualifiés.

La troisième étape est de signer, toujours avec votre agent immobilier de confiance, un mandat pour lui confier la vente de votre bien. Il existe à ce titre, deux types de mandats : les mandats simples et les mandats exclusifs. Le mandat simple vous autorise à mettre en concurrence les agences en signant plusieurs mandats et/ou vous permet de tenter de vendre par vous-même en parallèle. En signant un mandat exclusif qui donne l’exclusivité à une agence pour une durée initiale de trois mois, vous mandatez une seule agence en qui vous avez confiance pour vendre votre bien. Motivée par cette exclusivité, l’agence travaillera mieux car plus sereinement et son travail se révèlera certainement plus efficace. Plus le nombre d’intervenants est important à ce stade, plus il y aura d’annonces sur les sites immobiliers, plus le signal envoyé aux acquéreurs potentiels sera brouillé.

La quatrième étape consiste à laisser agir l’agent immobilier qui procèdera comme suit : publicité de votre bien par le biais d’annonces sur les sites internet dédiés à l’immobilier comme seloger.com. L’agent activera son réseau et son fichier client en parallèle. Il s’occupera de recevoir les communications avec des personnes intéressées, de faire un tri, de réaliser les visites aux horaires qui vous conviennent et de recevoir les offres d’achat. L’agent s’occupe de négocier au mieux vos intérêts et vous obtient le meilleur prix tout en s’assurant du plan de financement de votre acquéreur.

La cinquième étape fait intervenir votre notaire. Ce dernier, en collaboration avec l’agent immobilier et vous-même, va collecter les documents et informations indispensables afin de rédiger un avant contrat qui prendra la forme soit d’un compromis de vente, soit d’une promesse unilatérale de vente. Précisons qu’à ce stade, l’agence immobilière peut se charger de la rédaction de ce document mais qu’il est préférable pour une question de sécurité juridique, de confier cette étape à un notaire. Ce dernier a une compétence nationale, donc peu importe que son Etude ne soit pas située dans le même secteur que vous-même ou votre bien. Si votre acquéreur souhaite faire intervenir son notaire, les deux notaires travailleront de concert, les émoluments n’en seront pas plus élevés et seront réglés quoi qu’il en soit par l’acquéreur.

L’avant contrat prévoira entre autres, le délai de rétractation de l’acquéreur, l’insertion d’une condition suspensive de crédit, un délai de trois mois pour concrétiser la vente ou encore l’indemnité d’immobilisation versée par l’acquéreur (entre 5 et 10 % du prix de vente).

Enfin, arrive la sixième et dernière étape : la signature de l’acte authentique de vente qui officialise le transfert de propriété en faveur de votre acquéreur par la remise des clés et vous permet de percevoir le prix de la vente. Cette étape se fait obligatoirement devant notaire, entre deux mois et trois mois après le compromis de vente. L’acquéreur aura eu le temps d’obtenir son crédit, le notaire aura vérifié que votre bien ne fait pas l’objet d’un droit de préemption par l’Etat, le syndic aura calculé le montant des dépenses liées à l’immeuble et qui vous incombent désormais etc…

Vous pouvez constater que toutes ces étapes pour vendre votre bien prennent du temps et nécessitent des compétences ; se faire assister par un professionnel de l’immobilier constitue une garantie pour que le processus de vente se passe en toute sécurité et efficacité.

 

Louer en meublé ou vide : quel choix pour le bailleur ?

Il est couramment admis que la location en meublée est plus avantageuse pour le bailleur : fiscalité attractive, récupération du bien plus aisé etc. Qu’en est-il vraiment ?

Avantages et inconvénients de la location meublée :

Les loyers qu’un propriétaire peut tirer d’un meublé sont en moyenne 10 % plus élevés que pour une location vide. Cela se vérifie avec les références des loyers encadrés parisiens qui sont plus hautes pour les locations meublées.

Passé ce premier argument, il faut comprendre qu’en meublé, le bailleur s’expose à de nombreuses dépenses :

  • Acheter des meubles évidemment ;
  • Réparer ou remplacer les meubles cassés ou obsolètes ;
  • Payer les frais d’agence plus souvent car le turn-over est plus important ;
  • Risquer plus fréquemment une carence locative entre deux locataires et donc une perte de revenus ;
  • Devoir remettre en état plus souvent le bien et donc générer des dépenses.

Le bail en meublé étant d’une durée d’un an renouvelable (contre 3 ans pour le bail vide), il est plus aisé pour le propriétaire de récupérer son bien. Cela peut être un avantage si le propriétaire compte loger prochainement un enfant par exemple ou s’il souhaite vendre dans les mois qui viennent. En dehors de cela, les règles qui s’appliquent aux deux baux vide et meublé, sont globalement les mêmes.

La fiscalité du meublé :

Que ce soit en location meublée ou vide, le propriétaire va profiter de déductions fiscales. En effet, il peut déduire les frais et les charges de ses loyers imposables. Il peut par exemple déduire : les travaux réalisés, les frais d’agence et de diagnostics ou encore la taxe foncière, les charges de copropriété et les intérêts d’emprunt.

Lorsqu’il s’agit d’une location vide, on parle de revenus fonciers tandis qu’en location meublée, on parle de bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Deux choix d’imposition s’offrent alors au propriétaire :

  • Le régime forfaitaire: il offre un pourcentage fixe d’abattement sur les loyers perçus : 30 % pour un bail vide et 50 % pour un bail meublé. Ce système est à privilégier si les frais et charges générés par le bien sont faibles. Il n’est toutefois possible d’y recourir que si les revenus locatifs ne dépassent pas certains seuils (15 000 € pour le bail vide et 72 600 € pour le bail meublé) ;
  • Le régime au réel: dans ce cas, il y une déduction de tous les frais et charges grevant le bien, à leurs montants réels. Ce système est à privilégier si les dépenses liées au logement sont importantes (par exemple en cas de gros travaux) et notamment lorsque toutes ces dépenses créent un déficit (dans ce cas l’imposition sur les revenus sera même baissée). Mais l’avantage supplémentaire en meublé réside dans le fait qu’il est possible d’y ajouter la déduction de l’amortissement de la valeur de l’achat du logement et de ses meubles, ce qui rend possible la suppression de l’imposition des loyers année après année… Le système est cependant plus complexe et nécessite de bien maîtriser les aspects comptables lors de la déclaration d’impôts.

Un meublé doit être…meublé !

On rencontre fréquemment des propriétaires qui ont envie de profiter des quelques avantages du bail meublé, tout en faisant fi des obligations qui en découlent.

Un décret de 2015 a donc listé le mobilier devant garnir obligatoirement un logement loué en meublé :

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° Four ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Etagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Cette liste indique le mobilier minimum et n’empêche pas bien entendu le propriétaire de garnir mieux le logement pour plus de confort (et notamment s’il veut attirer une clientèle exigeante). En revanche, si ce minimum n’est pas présent, le bail peut être requalifié en bail vide (avec comme principales conséquences : une durée de 3 ans, un dépôt de garantie passant de 2 mois de loyer à 1 mois et le remboursement des avantages fiscaux indus).

Si le locataire souhaite ne pas utiliser un élément du mobilier, par exemple le lit, il faut indiquer dans l’inventaire réalisé au moment de l’état des lieux d’entrée, que l’élément a bien été mis à disposition du locataire. Ce dernier ne peut toutefois pas se défaire de l’ensemble du mobilier (ou même d’une grande partie), même avec l’accord du propriétaire, sinon il y a un encore risque de requalification du bail.

En conclusion, le choix d’un bail meublé ou vide dépendra de l’envie du propriétaire de meubler son bien (avec toutes les contraintes que cela suppose), de la disponibilité de son logement à court ou long terme et de sa situation fiscale (présente et espérée). Sur ce dernier point, l’appel à un expert-comptable peut être judicieux pour déterminer quelle option est la meilleure.

Faut-il rester locataire ou devenir propriétaire lorsque l’on vit à Paris ?

Une idée très répandue consiste à affirmer qu’il est préférable de devenir propriétaire de sa résidence principale dès qu’on le peut.

Cette idée mêle plusieurs arguments. En premier lieu des arguments non financiers :

  • L’envie d’être chez soi et de faire les travaux et aménagements que l’on souhaite, sans avoir à obtenir l’accord du propriétaire (souvent sans son aide financière) ;
  • Ressentir une sécurité intérieure en étant certain de ne pas recevoir le congé de son bailleur.

Les arguments financiers sont pour leur part nombreux :

  • Ne pas payer des loyers à fonds perdus ;
  • Se construire un patrimoine par une épargne forcée : le paiement des traites de son crédit immobilier ;
  • Ne plus avoir à payer de loyers au moment de sa retraite quand les revenus diminuent.

Au-delà de ces arguments, lorsque l’on vit à Paris, le constat est que le prix d’achat au m² est extrêmement élevé et dépasse largement les 10 000 €/m² avec des pointes à 15 000 €/m² dans les beaux quartiers.

Dès lors, si l’on doit loger une famille et que l’on aspire à devenir propriétaire, les contraintes budgétaires peuvent amener à sacrifier des paramètres importants comme la taille de l’appartement, le choix du quartier ou encore la carte scolaire.

Il ne faut pas oublier qu’être propriétaire, ce n’est pas seulement rembourser son crédit immobilier, mais c’est aussi faire face à de nombreuses dépenses supplémentaires :

  • Les frais d’acquisition lors de l’achat ;
  • La taxe foncière ;
  • Les charges d’immeubles ;
  • Les travaux de copropriété ;
  • L’assurance.

Il est certain que le locataire a moins de contraintes financières et administratives : il règle son loyer chaque mois et ne se préoccupe ni du paiement de ses impôts fonciers, ni de la préparation de la prochaine Assemblée Générale de copropriété. De plus, il se sent libre de quitter son logement beaucoup plus facilement pour changer de région ou de pays. Ses contraintes mentales sont donc allégées.

Quels que soient ces arguments, c’est évidemment la situation personnelle de chacun qui va finalement compter, en fonction de paramètres à prendre en considération :

  • Le loyer à payer est-il très élevé ? si oui, la balance peut se faire en faveur d’un achat. Sinon, peut être que le locataire peut continuer à payer un petit loyer et épargner chaque mois.
  • Est-ce que le taux d’emprunt est intéressant ? Dans l’affirmative, l’emprunt ne coûtant pas trop cher, il peut être intéressant de se lancer dans une acquisition. A noter que souvent, si les taux d’emprunt sont bas, le prix de l’immobilier est élevé et inversement. Précisons aussi que seul l’achat immobilier donne accès au levier du crédit bancaire, d’autant plus attractif que les taux sont bas.
  • La personne dispose t’elle d’un apport conséquent ? A défaut, l’emprunt risque d’être long dans le temps et coûter très cher à la fin.
  • En cas d’achat, est ce que les perspectives de plus-value existent lors de la revente du bien ? Ou est-ce que le marché est au plus haut et la revente risque de se faire à perte ? A noter qu’en cas de séparation pour un couple, les risques de moins-value sont assez importants, surtout si le conflit est fort. Est-il au contraire plus judicieux de placer ses économies hors du secteur immobilier, dans les marchés financiers ?
  • Quelles ont les aspirations des personnes concernées : vivre toujours à Paris ? Auquel cas un investissement immobilier a vraiment du sens ; partir en province quand les enfants seront partis ou au moment de la retraite ? Dans ce cas, louer pendant des années un appartement plus grand et bien placé parait raisonnable.

Pour ceux qui ont envie de devenir propriétaires mais qui ne peuvent envisager l’achat d’un appartement familial à Paris, il est possible :

  • De continuer à louer un appartement tout en investissant dans une petite surface à Paris ou dans une plus grande surface en province. Cet investissement rapportera des revenus locatifs qui correspondront idéalement au remboursement de l’emprunt ;
  • De rester locataire de sa résidence principale et de devenir propriétaire d’une résidence secondaire, à la campagne, au bord de la mer ou encore à la montagne. Outre la satisfaction de devenir propriétaire, cette solution permet de pouvoir louer son bien quelques semaines par an à des vacanciers et ainsi alléger les charges ;
  • De louer son appartement familial tant que les enfants sont présents au domicile puis acheter un bien plus petit au moment de la retraite en restant à Paris.

Il est ainsi difficile d’avoir un avis tranché sur cette question de savoir s’il faut acheter ou rester en location lorsque l’on vit à Paris, tant les paramètres personnels et financiers à prendre en compte font varier les réponses. Ne pas avoir d’idée préconçue et bien mettre ne balance les arguments vous aideront à faire le bon choix.

Avez-vous déjà pensé au viager?

A l’heure où l’espérance de vie augmente mais pas nécessairement les revenus, la génération des babyboomers pourrait bien se tourner vers le viager, solution immobilière susceptible d’offrir de réelles opportunités, y compris pour les acheteurs.

Etat des lieux d’un marché de niche (0,5% des transactions) qui devrait croitre avec le vieillissement de la population.

Pourquoi vendre en viager ?

Pour un propriétaire, le principal intérêt de la vente en viager est de pouvoir rester dans son bien immobilier tout en touchant une somme régulière qui constitue par exemple, un complément de retraite. Elle est particulièrement intéressante pour les personnes n’ayant pas d’héritier direct et qui ont des revenus modestes.

Comment fonctionne une vente en viager ?

En premier lieu, un professionnel du viager va estimer le bien immobilier, souvent à la baisse par rapport aux espérances du vendeur (car le bien est considéré comme “occupé”). Ce dernier va recevoir tout d’abord un « bouquet », c’est à dire un capital qui lui est remis comptant le jour de la signature chez le notaire, puis une « rente » qui correspond à un revenu mensuel versé par l’acheteur jusqu’au décès du vendeur (et éventuellement du conjoint de celui-ci). En pratique, la durée d’un viager est en moyenne d’une dizaine d’années.

La ventilation bouquet/rente fait l’objet d’une négociation entre les parties, en fonction principalement des besoins du vendeur et de la prise en compte de nombreux paramètres dont prioritairement l’âge et le sexe du vendeur mais aussi la valeur locative du bien, la réversibilité éventuelle de la rente au conjoint survivant.

Parfois, le vendeur attend un bouquet modeste mais des rentes élevées pour financer son train de vie, d’autres fois le vendeur préfère un gros bouquet et se reconstituer un capital immédiat (par exemple pour honorer des dettes, faire des gros travaux ou encore aider un enfant qui a besoin de liquidités).

EXEMPLE DE LA VENTILATION BOUQUET/RENTE EN FONCTION DE L’AGE DU VENDEUR

Bien estimé à 500 000 €

Bouquet de 100 000 €

Age d’une femme occupante

Rente mensuelle pouvant être réclamée

65 ans

865 €

75 ans

1 450 €

85 ans

2 185 €

 

Qui peut vendre en viager ?

Idéalement, pour vendre son bien immobilier en viager, il faut être un homme ou une femme, ou encore un couple âgé entre 75 et 85 ans. C’est en effet à ces âges, que l’on est susceptible de trouver le plus facilement un acquéreur prêt à prendre le risque de verser une rente pendant de longues années.

Le vendeur ne doit pas être atteint d’une maladie grave car sinon la notion d’aléa qui est la pierre angulaire du viager, risque de disparaître. A cet égard, au-dessus de 80 ans, un certificat médical sera exigé (notamment pour contrôler les éventuels abus de faiblesse).

Il faut que le bien immobilier soit situé dans une zone géographique attractive : Paris (plutôt dans ses beaux quartiers), les villes franciliennes comme Versailles, la côte ouest (Bordeaux), Lyon ou encore la côte d’Azur. En effet, l’acquéreur doit pouvoir se projeter à long terme (par exemple imaginer de prendre sa retraite au soleil), dans un appartement plutôt qu’une maison et dans une surface moyenne (plutôt qu’une très grande ou une très petite surface).

Qui a intérêt à acheter en viager ?

L’acheteur est le plus souvent un particulier. Il peut arriver qu’il soit de la même famille que le vendeur, mais attention alors que l’opération ne consiste pas en une donation déguisée. Attention également aux conflits familiaux si la vente se faisait au bénéfice d’un membre de la famille qui n’est pas l’héritier du vendeur par exemple. Mieux vaut sans doute que l’acheteur soit un parfait étranger.

L’acheteur doit être moins âgé par définition que le vendeur. Un écart d’âge d’une génération parait bien (minimum 20 ans). Il n’a pas l’utilité immédiate du bien immobilier mais se projette sur le long terme, tout en espérant faire une bonne affaire.

L’acheteur peut également être un fond d’investissement qui fait du viager un produit financier (pour des investisseurs à long terme). Il faut dans ce cas privilégier les fonds institutionnels français et se méfier des fonds étrangers (qui ne fonctionnent pas forcement en euro ni avec les mêmes garanties juridiques).

Que faut-il prévoir dans le contrat de viager ?

Il est très important de bien prévoir toutes les clauses de son contrat de viager, d’autant que son contenu est libre.

Ainsi, on pourra prévoir qu’en cas d’impayés de la part de l’acheteur, une clause résolutoire permette d’annuler automatiquement la vente et au vendeur de redevenir propriétaire, tout en gardant les sommes déjà  versées (à titre de dommages et intérêts).

Le contrat pourra aussi prévoir la question de la répartition des charges : par exemple, l’acheteur peut supporter les gros travaux et le vendeur l’entretien courant (comme dans les rapports locatifs).

De même, il sera utile de prévoir la possibilité pour le vendeur de libérer le bien de manière anticipée (par exemple pour aller vivre en maison de retraite) en contrepartie d’une majoration de la rente.

Enfin, on peut aussi prévoir une clause de réversibilité en faveur de son conjoint. Dans cette situation, il faut trouver un acheteur qui accepte de doubler l’aléa de l’espérance de vie pesant sur la vente.

Attention aux impacts fiscaux et patrimoniaux :

La fiscalité qui impacte la vente en viager n’est pas forcement des plus avantageuse pour le vendeur.

En effet, il faut prendre conscience en premier lieu que le vendeur, s’il a des héritiers, les appauvrit, puisqu’au moment de la succession, le bien immobilier n’en fera plus partie (à moins de faire don du bouquet à un/ des héritiers).

Ensuite, il faut savoir que la rente viagère est en partie imposée (impôt sur le revenu) selon l’âge du vendeur au moment de l’opération. De plus, cette rente est incluse dans l’assiette de l’IFI (puisque le bien ne sort pas du patrimoine). Le vendeur continue aussi de s’acquitter de la taxe d’habitation (s’il y est assujetti) et paie la plus-value s’il a vendu une résidence secondaire (sauf sil la détient depuis plus de 30 ans).

A qui s’adresser ?

Le montage de la vente en viager est relativement technique. Il est donc indispensable de se rapprocher d’un professionnel spécialisé, comme le cabinet Renée Costes Viager (leader sur le marché).

De plus, chaque professionnel ayant sa méthode de calcul, il est intéressant de comparer et donc de demander deux expertises.

Tout au long de l’opération, le vendeur doit également être épaulé par son notaire qui lui expliquera la teneur de son engagement.

 

Une fois dépassé le frein psychologique du pari sur l’espérance de vie et si le bien immobilier est éligible à ce type de formule, la vente en viager présente de nombreux atouts. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à me contacter!

Plus-value immobilière : règles, calculs, exonérations

Depuis le quinquennat de François Hollande, le système de calcul de la plus-value immobilière a changé au détriment des propriétaires.

Quelles sont les règles et les calculs applicables ?

Quelle taxation pour quelle plus-value ?

Le principe :

Lorsqu’un propriétaire personne physique (ou par le biais d’une S.C.I) vend un bien immobilier à un prix supérieur à celui auquel il l’a acheté, il réalise une plus-value.

Une taxation est alors appliquée, sauf si le bien constitue la résidence principale du vendeur.

Il peut s’agir indifféremment d’un appartement, d’une maison, d’un terrain nu ou à bâtir ou encore de titres de sociétés immobilières.

Avant 2012, le vendeur pouvait être exonéré de l’imposition sur la plus-value à partir du moment où il détenait son bien depuis plus de 15 ans (à noter qu’en cas de succession ou de donation, le délai repart à zéro). Or ce délai est passé à 30 ans, ce qui a eu pour effet de bloquer beaucoup de ventes après une avalanche de transactions réalisées dans la précipitation.

Comment se calcule la plus-value ?

Il est à noter en premier lieu, qu’aucune taxation n’est appliquée si la plus-value est inférieure à 15 000 € (par personne s’il y a plusieurs vendeurs).

Ensuite, pour le calcul lui-même, il faut se référer au prix de vente du bien, c’est-à-dire au prix indiqué dans l’acte définitif de vente. Ce prix peut être diminué en comptabilisant certains frais comme les frais d’agence ou encore le coût des diagnostics.

Quant au prix d’achat initial, il peut être majoré de la même manière en y incluant par exemple les frais de notaire ou encore le coût de travaux réalisés.

Ainsi, on obtient la plus-value brute en soustrayant du prix de vente corrigé (à la baisse), le prix d’achat (majoré).

Pour obtenir la plus-value nette, c’est à dire la plus-value imposable, on applique ensuite un système d’abattement par année de détention. Il faut préciser que pendant les 5 premières années de détention, aucun abattement ne s’applique.

A cela, il faut ajouter que le calcul de l’abattement est différencié selon que l’on calcule l’impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux. Ainsi, pour le premier impôt, l’exonération est acquise au bout de 22 ans contre 30 ans pour le second.

Chaque année se compte en année pleine.

La plus-value immobilière est imposée au titre de l’impôt sur le revenu à hauteur d’un taux forfaitaire de 19 % et au titre des prélèvements sociaux au taux de 15,5 %.

Attention, en cas de plus-value supérieure à 50 000 €, une surtaxe est appliquée, sauf s’il s’agit d’un terrain.

Le site Internet des notaires met à disposition du public un outil de simulation du calcul de la plus-value : http://plus-values.notaires.fr/simulateur/index.xhtm

Taux d’abattement pour la vente d’un bien immobilier

Durée de détention

Taux d’abattement par année de détention

Assiette pour l’impôt sur le revenu

Assiette pour les prélèvements sociaux

Moins de 6 ans

0 %

0 %

De la 6e à la 21e année

6 %

1,65 %

22e année révolue

4 %

1,6 %

Au-delà de la 22e année

Exonération

9 %

Au-delà de la 30e année

Exonération

Exonération

 Comment payer la plus-value ?

Pour éviter tout « oubli », la déclaration et le paiement de la taxe ont lieu au moment de la vente chez le notaire. Celui-ci donnera au vendeur, le prix de la vente, net d’impôt.

Le vendeur n’oubliera pas non plus de reporter le montant net de cette plus-value sur sa déclaration de revenus, sous peine de payer une amende égale à 5 % des sommes non déclarées.

Les cas particuliers :

Les terrains à bâtir :

Jusqu’en 2016 et dans une perspective de relance de la construction, les terrains à bâtir bénéficiaient d’un abattement supplémentaire de 30%. Ce système n’a pas été renouvelé à partir de 2017.

La vente à des organismes sociaux :

Si le vendeur cède le bien à un organisme chargé du logement social, il peut être exonéré de tout ou partie du paiement sur la plus-value.

La première vente d’une résidence secondaire :

Pour les personnes qui détiennent une résidence secondaire sans être propriétaire de leur résidence principale, il y a une possibilité d’exonération en cas de vente de ladite résidence secondaire.

Il faut cependant être vendeur de cette résidence secondaire pour la première fois et remployer dans un délai de deux ans le fruit de cette vente dans le financement d’une résidence principale. L’exonération s’appliquera sur la partie à réinvestir.

La plus-value liée à une expropriation :

Si un vendeur obtient une plus-value à la suite d’une expropriation, il est exonéré, à condition toutefois que l’expropriation soit réalisée à la suite d’une déclaration d’utilité publique ou du fait d’une exposition à un risque majeur (comme les crues torrentielles) et que l’exproprié réinvestisse cette plus-value dans l’immobilier.

La vente par un non-résident fiscal :

Les français installés à l’étranger sont exonérés en cas de vente d’un bien immobilier détenu en France.

Cette exonération est toutefois limitée à une seule cession.

La vente de la résidence d’un retraité ou handicapé :

Les personnes âgées ou les adultes handicapés peuvent profiter d’une exonération en cas de vente du bien qui constituait leur résidence principale avant leur entrée dans une maison de retraite ou un foyer, et ce pendant deux ans.

Cela leur permet de bénéficier d’un délai de réflexion au moment de leur changement de résidence.

Cette exonération est toutefois conditionnée aux ressources du vendeur.

Comment mettre son logement en location saisonnière à Paris ?

Depuis plusieurs années à Paris, on note le développement des « locations saisonnières » ou encore « meublés touristiques » : les propriétaires, attirés par des perspectives de gains élevés, louent pour quelques jours leur logement (qui n’est le plus souvent pas leur résidence principale), directement ou par l’intermédiaire d’agences spécialisées, à des touristes ou à une clientèle de passage.

La conséquence de cette nouvelle activité : des milliers de logements ont disparu du marché traditionnel locatif, condamnant les parisiens à se loger toujours plus loin du centre (le chiffre de 30 000 logements est évoqué à la Mairie de Paris). Ce sont les arrondissements les plus centraux de la capitale qui sont les plus touchés (comme le 4è arrondissement ou encore le 6è).

Depuis quelques années déjà, la Mairie de Paris a décidé de contrer ce phénomène en soumettant à AUTORISATION toute location d’un logement en meublé, inférieure à 1 année (ou 9 mois pour les étudiants) lorsque ce logement ne constitue pas la résidence principale du propriétaire.

Cette exigence découle de l’article L.631.7 du Code de la Construction et de l’Urbanisme.

L’obtention de cette autorisation, délivrée par la Mairie, est applicable pour Paris intra-muros, ainsi que pour les Hauts de Seine, la Seine Saint Denis et le Val de Marne.

Il s’agit d’une autorisation impliquant un « changement d’usage » du logement puisque ce dernier n’est alors plus affecté à « l’habitation » mais à un usage qualifié de « professionnel » (il devient un local commercial).

Cette législation ne s’applique pas aux personnes qui louent leur résidence principale au maximum 4 mois par an, le parc locatif n’étant pas alors amputé puisqu’il s’agit d’une résidence principale. Il faut comptabiliser les 4 mois sur une année glissante (c’est-à-dire sur 12 mois) et non pas sur une année civile.

Cette autorisation est difficile à obtenir car elle suppose en échange :

  • Soit de transformer dans le même secteur, une surface équivalente (et parfois une surface double si le quartier concerné est en pénurie d’habitations), en local d’habitation : c’est le mécanisme de la compensation;
  • Soit d’acheter un « titre de commercialité » auprès d’un organisme privé ou public chargé de transformer des bureaux en logements.

Le prix de cette compensation se situe entre 1500 et 2000 €/m² et son but est de décourager les projets de mise ne location saisonnière des appartements.

Une exception à cette obligation de compensation existe quand le logement est situé dans une zone urbaine sensible ou quand le quartier est en déficit de logements par rapport à l’offre de bureaux.

La Mairie de Paris a renforcé ses contrôles et compte encore les amplifier. Elle procède tout d’abord par des avertissements en ciblant les propriétaires d’appartements proposés sur des sites internet spécialisés tels que Airbnb.

A ne pas respecter la procédure, les contrevenant s’exposent à une amende civile de 50 000 € par logement.

Le Tribunal de Grande Instance pourra également, à l’encontre des récalcitrants, prononcer le retour à l’habitation moyennant une astreinte allant jusqu’à 1000 € par jour et par m² jusqu’à la régularisation.

Des sanctions pénales sont également prévues : jusqu’à cinq ans d’emprisonnement et 75 000 € d’amende en cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration.

Dans tous les cas, les revenus tirés d’une location saisonnière, doivent être déclarés car ils entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Il faudra enfin penser à payer la taxe de séjour.

 La Mairie de Paris souhaite clairement empêcher le développement de l’activité de location saisonnière et en tout cas, s’oppose fermement à ce que des particuliers en fassent un véritable business.

Le mécanisme de la compensation devrait être dissuasif s’il est toutefois accompagné de réels contrôles.

Depuis décembre 2017, la Mairie de Paris a prévu d’instaurer un autre dispositif : LA DECLARATION. Il s‘agit pour tout propriétaire parisien souhaitant louer en saisonnier sa résidence principale ou secondaire, de se faire enregistrer auprès des services de la Mairie qui lui attribueront alors un numéro, lequel devra obligatoirement apparaitre sur toute annonce de location.

A noter que cette procédure s’applique également à tout locataire qui voudrait sous-louer son logement (avec l’accord de son propriétaire) pendant une absence (par exemple des vacances). En revanche, cet enregistrement ne s’applique pas aux chambres louées chez un particulier en résidence principale. Ce mécanisme de numéro d’enregistrement est en fait un bon moyen pour la Mairie de contrôler que les propriétaires louant leur résidence principale, ne dépassent pas les 120 jours (4 mois) par an…

Les sites de mise en relation propriétaires-vacanciers comme Airbnb, ont déjà proposés à leurs abonnés de remplir cette obligation.

Le défaut de publication du numéro d’enregistrement sur une annonce expose le loueur à une amende civile de 5 000 € et les plateformes à une amende civile d’un montant de 12 500 €.

Il est à noter que depuis la crise liée à la pandémie de Coronavirus, la raréfaction du tourisme parisien a poussé de nombreux propriétaires de meublés touristiques à remettre leurs biens sur le marché traditionnel de la location. D’autres propriétaires ont préféré mettre en vente, ayant construit un business sur ce créneau du tourisme et ne voyant pas de perspective de retour à la normale à court ou moyen terme.

Pour toute précision ou question, n’hésitez pas à me contacter.

L’encadrement des loyers a-t-il des effets sur le marché locatif parisien ?

L’encadrement des loyers à Paris prévu initialement par la loi ALUR en 2015 a suscité dès le début beaucoup de craintes du côté des propriétaires et des investisseurs tandis qu’il faisait naitre une espérance du côté des locataires.

Son but : limiter la hausse des loyers dans les zones de marché « tendu ».

La loi qui s’appliquait à tous les nouveaux baux parisiens conclus à partir du 1er aout 2015 a été suspendue en 2017 par le Tribunal Administratif de Paris.

Elle a été remise en vigueur au 1er juillet 2020.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

Le principe est celui d’un loyer fixé « librement » par les propriétaires dans la limite cependant d’un loyer de référence majoré.
En cliquant sur le lien http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr, vous trouverez toutes les références de loyers en remplissant les principales caractéristiques de votre bien, comme l’année de sa construction ou encore son adresse.

Trois références sont données et sont exprimées par mètre carré de surface habitable (exemple : 25 €/m²) :

  • Le loyer médian : c’est la première référence pour déterminer un loyer ;
  • Le loyer de référence majoré (20 % au-dessus du loyer médian) : c’est le loyer maximum que le propriétaire ne peut dépasser ;
  • Le loyer de référence minoré (30 % au-dessous du loyer médian) : c’est le loyer minimum auquel le propriétaire peut prétendre.

Les locations concernées par cette règlementation sont tous les logements vides ou meublés du secteur privé et plus précisément :

  • Les biens qui n’ont jamais été mis en location auparavant ;
  • Les logements libres depuis plus de 18 mois ;
  • Ceux qui ont bénéficié de travaux depuis le départ du dernier locataire (travaux dont le montant est au moins égal à une année de loyer).

Une restriction à cette liberté encadrée : si le dernier locataire est parti depuis moins de 18 mois, le nouveau loyer ne pourra être supérieur à celui de cet ancien locataire (en dehors de l’augmentation selon l’Indice de référence des Loyers-IRL-applicable chaque année) et en tout cas jamais supérieur au loyer de référence majoré.
Et pour les rares propriétaires qui louent à des tarifs manifestement sous-évalués, ce peut être l’occasion de réévaluer ledit loyer : la loi les autorise en effet à relouer en augmentant l’ancien loyer si ce dernier n’atteint pas le loyer de référence minoré.

Autre exception : la loi autorise les propriétaires à pratiquer un loyer supérieur au loyer de référence majoré lorsque le logement possède des caractéristiques très spécifiques en termes de localisation ou de confort. Par exemple : une vue superbe sur la Tour Eiffel. Le propriétaire sera alors amené à demander un complément de loyer, moyennant une réelle justification (détaillée dans le bail).

Quelles conséquences à l’encadrement des loyers parisiens ?

Les premières constatations des agences immobilières parisiennes font état de deux réactions de la part des propriétaires : soit ces derniers acceptent de baisser leurs loyers (jusqu’à 30 % parfois pour les petites surfaces), soit ils décident de mettre en vente leurs biens, estimant qu’ils ne s’y retrouvent plus.
A noter également, l’attitude de certains propriétaires faisant pression sur des agences immobilières, lesquelles continuent de pratiquer des prix libres en tout illégalité (au détriment de tous ceux qui « jouent le jeu »). Cela dit, les propriétaires qui sont très au-delà des références risquent d’attendre plus longtemps leurs locataires.

Les locataires eux, sont au fait de leurs nouveaux droits et se montrent plus regardants et exigeants que par le passé. Ils comparent et sélectionnent plus attentivement. Et même en se décidant pour une location dont le loyer serait surévalué, tout locataire aurait le droit pendant trois ans de le contester et donc de le faire baisser devant la commission départementale de conciliation. On peut toutefois nuancer ce propos concernant le secteur particulier de la location de petites surfaces pour une clientèle de type étudiante : la pénurie chronique de logements ne pousse pas les étudiants à contester le niveau de leur loyer, laissant les propriétaires en profiter, ces derniers comptant également sur les APL (allocation logement) pour imposer des prix élevés.
Autre effet attendu au profit des locataires : les loyers parisiens baissant, s’ensuit un effet de lissage vers la proche banlieue et celle-ci voit mécaniquement ses prix orientés à la baisse.

Du côté des investisseurs, ces derniers se retirent peu à peu du marché parisien, lui préférant le marché de l’ile de France non réglementé et par conséquent avec un rendement plus intéressant.
Reste que la demande peut demeurer forte, notamment pour les petites surfaces parisiennes quand elles sont bien placées, car même si le rendement est plus faible qu’avant, ce sont des biens qui se revendent facilement.
Le marché parisien pourrait commencer à ressembler à celui que l’on observe dans les villes de province et caractérisé par un délaissement du centre-ville (trop cher et moins rentable) au profit de la périphérie plus abordable avec une bonne rentabilité.

Pour toute question ou précision sur ce thème, n’hésitez pas à me contacter.

Projet immobilier : faut-il vendre avant d’acheter ?

De nombreux propriétaires rêvent de s’agrandir mais hésitent sur la tactique à adopter : vendre avant d’acheter ou bien acheter d’abord et mettre ensuite en vente son logement ?

Si l’idéal est bien sûr d’arriver à faire coïncider vente et achat, la réalité du marché immobilier oblige le plus souvent à opérer un choix : soit avoir recours à un crédit relais quand l’achat se fait avant la vente, soit louer un bien après avoir vendu et faute d’avoir trouvé le logement idoine.

Développons les deux approches :

  • Vendre avant d’acheter :

Lorsqu’un propriétaire décide de mettre en vente son bien avant d’en acheter un autre, il a incontestablement le facteur « temps » de son côté : il peut en effet mener à bien cette vente et sa négociation, sereinement. Ce temps est précieux, il évite la précipitation et son corollaire : accepter une négociation trop à la baisse.

Une fois le compromis de vente signé, le propriétaire sait avec exactitude quel est le montant de son apport pour un futur achat. Il ne peut pas se tromper et spéculer sur des hypothèses fausses et systématiquement à la hausse. A noter que cet écueil reste très fréquent : le prix d’un bien est rarement celui imaginé au départ par les propriétaires, fixé par un magazine et parfois même annoncé par un agent immobilier…

Une fois son bien vendu, le propriétaire peut débuter la recherche d’un nouveau logement.

Si cette recherche dure, le propriétaire se trouvera dans l’obligation de louer un bien en attendant de trouver un logement qui lui convienne vraiment (ce qui est préférable à un achat dans la précipitation) ou, autre possibilité, il pourra tenter de négocier avec son acheteur, la faculté de rester dans les lieux quelques semaines supplémentaires entre la signature du compromis de vente et la signature définitive (qui est de trois mois en principe), moyennant compensation financière…

  • Acheter avant de vendre :

L’achat avant la vente est souvent le fruit d’un coup de cœur : le propriétaire souhaite ne pas rater une belle opportunité.

Dans cette configuration, attention au budget : ne pas surestimer son bien est primordial car si la vente qui suit l’achat coup de cœur n’aboutit pas aux conditions espérées, c’est toute l’opération qui peut tourner à la catastrophe (jusqu’à la revente du bien nouvellement acquis et qui se révèle impossible à financer).

Il faut faire appel aux conseils d’agents immobiliers sélectionnés pour une juste évaluation et prendre rendez-vous avec son banquier pour connaître les possibilités de souscrire un crédit relais.

En principe, le montant du prêt relais accordé représente entre 60 % et 80% de la valeur estimée du logement mis en vente, pour une durée d’un an renouvelable.

On parlera de prêt relais « sec » si l’achat du nouveau logement peut être financé par la vente du bien précédent (donc un achat inférieur au prix de vente, ce qui est rare).

Le plus souvent, le prix du nouveau logement étant plus élevé que celui de l’ancien, le prêt relais sera « adossé », c’est à dire qu’il viendra s’associer à un crédit classique sur moyen ou long terme.

Conclusion : préférez la première solution, c’est-à-dire la vente avant l’achat si vous n’avez pas beaucoup de visibilité sur les perspectives de vente de votre logement ou si votre surface financière est un peu juste.

Dans le cas contraire, et si vous aimez prendre quelques risques, vous pourrez avoir recours à un achat avant la vente.

Pour toute question complémentaire, n’hésitez pas à me contacter.

Achat en couple : quelles précautions ?

 

Acheter un bien immobilier en couple, cela parait à priori évident.

Faire attention aux modalités d’achat est cependant particulièrement recommandé car les conséquences sont importantes en cas de séparation.

Les modalités ne sont pas les mêmes selon la situation juridique du couple.

  • Pour un couple marié :

¨       Couple marié sans contrat de mariage :

C’est la situation dans laquelle sont 80 % des couples mariés. Le principe est que si le bien est acquis pendant le mariage, alors il fait partie des « acquêts », c’est-à-dire qu’il est considéré comme un bien commun, quel que soit son mode de financement.

Il est toutefois possible d’indiquer dans l’acte d’acquisition que l’achat est réalisé en tout ou partie avec des fonds propres (par exemple des fonds issus d’un héritage).

Il est même possible d’indiquer qu’un bien financé avec 100% de fonds propres venant de l’un des époux, ne fait pas partie de la communauté.

¨       Couple marié sous le régime de la séparation de biens :

C’est le régime souvent choisi quand l’un des époux exerce une situation risquée, comme commerçant ou chef d’entreprise. Dans cette configuration, tous les biens acquis avant et après le mariage, restent personnels à chaque époux.

Dès lors, si l’un des conjoints achète seul avec ses fonds propres, le bien acquis lui appartient personnellement.

Si le couple achète ensemble, le bien appartient en proportion de ce que chacun a financé.

  • Pour un couple pacsé :

¨       Depuis 2007 :

Depuis 2007, les couples pacsés sont assimilés à des couples soumis au régime de la séparation de biens : chacun est propriétaire des biens qu’il détient déjà ou acquiert.

Toutefois, il leur est permis d’acheter en indivision dans les proportions demandées, s’ils en font la demande.

¨       Avant 2007 :

Pour les couples ayant acheté avant 2007, c’est le régime de l’indivision qui s’applique : chacun est propriétaire pour moitié.

Cependant, par convention modificative, ils ont pu réaliser leur achat au prorata de leur financement respectif.

  • Pour un couple en concubinage :

C’est la situation la plus délicate en cas d’achat immobilier car il n’y a pas de règle spécifique qui s’applique.

¨       La plupart des concubins optent pour l’indivision : en cas d’achat, chacun devient propriétaire à hauteur de son apport.

¨       Certains recourent à l’intermédiaire de la SCI (Société Civile Immobilière) : c’est la société en tant que personne morale qui devient propriétaire. Dans ce système, les concubins qui sont désignés par le terme « associés », se partagent des parts sociales à hauteur de leur apport et surtout, sont libres de rédiger des statuts qui leur permettent d’aménager comme ils l’entendent, les modalités de leur achat.

  • Les précautions à prendre :

Il peut arriver que l’un des membres du couple vienne à regretter les conséquences de son achat à deux.

En effet, à titre d’exemple, pour un couple marié sous le régime de la communauté, si l’un des époux finance la totalité de l’achat et en cas de divorce, le bien est réputé commun (et chacun aura alors le droit d’en récupérer 50 %).

Pour éviter ce type de déconvenue, il est conseillé de faire au moment de l’acte d’acquisition, « une déclaration d’emploi » (si l’argent vient d’une donation ou d’un héritage) ou « une déclaration de remploi » (si l’argent vient de la vente d’un bien propre).

Autre cas de figure pour un couple marié sous le régime de la séparation de biens : il arrive que l’acte d’achat indique des proportions d’acquisition erronées par rapport à la réalité de l’origine des fonds.

Il y aura ainsi donation déguisée quand l’un des époux a financé la totalité du bien en déclarant par exemple n’avoir contribué qu’à hauteur de 50%. Cela peut s’avérer regrettable en cas de divorce.

Dans l’hypothèse de l’indivision, pour les couples pacsés ou les concubins, il faut de la même manière faire attention à inscrire dans l’acte d’achat, la véritable contribution de chacun. En effet, les actes notariés ne pourront être que très difficilement contestés en cas de séparation. Et au mieux, si l’acte n’indique rien, les concubins seront réputés avoir acheté chacun pour moitié (même si cela n’est pas vrai).

Puis-je mettre en vente mon bien s’il est loué ?

Il est courant d’entendre que pour mettre fin à une location quand on est propriétaire, il suffit de vendre son bien.

Cela ne se passe pourtant pas comme cela car le locataire bénéficie d’un statut protégé.

Si vous avez besoin de récupérer votre capital, vous avez évidemment la possibilité de vendre, mais en respectant certaines règles.

On peut distinguer deux situations :

  • Soit la fin du bail approche et vous donnez votre congé pour vendre à votre locataire. Il faut alors lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au moins six mois avant l’échéance du bail pour une location vide et au moins trois mois avant pour une location meublée.

Le locataire a, dans le cas de la location vide, la priorité pour acheter et votre lettre de congé devra contenir une offre de vente.

  • Soit vous souhaitez vendre en plein milieu du bail ou alors que le délai de six ou trois mois n’a pas été respecté. Dans ce cas, le bien sera vendu « occupé », c’est-à-dire que le locataire reste en place et que le contrat de bail se transmet à l’acheteur.

Il est à noter que cette formule de la vente occupée peut être séduisante : d’un côté un investisseur est rassuré par un locataire déjà en place et qui paye régulièrement un loyer adapté au marché, et de l’autre un vendeur qui récupère ses loyers jusqu’à la fin, sans carence locative.

Dans cette situation, le locataire doit être simplement informé du changement de propriétaire et n’est pas prioritaire pour acheter le logement.

Il existe seulement une exception à cette absence de droit de préemption pour le locataire : c’est le cas de la vente dite à la découpe. Il s’agit là de la première vente du logement suivant la mise en copropriété de l’immeuble. Dans ce cas, le vendeur doit notifier son intention de vendre le logement au locataire qui aura alors un délai de deux mois pour faire connaître son intention d’acquisition du logement qu’il occupe.

Comment déterminer le prix de mon bien s’il est occupé ?

Quand le bien à vendre est occupé par un locataire, automatiquement une décote s’applique.

Toutefois, cette décote est très variable selon les situations et les critères suivants :

  • Le temps restant à courir avant la fin du bail (court ou long). Par exemple, pour un bail meublé qui dure un an, le nouveau propriétaire n’aura pas à attendre longtemps et la décote sera donc faible ;
  • Le montant du loyer correspondant ou non au prix du marché. Ainsi, pour les baux de 1948 qui ne permettent de récupérer pour le propriétaire que des loyers très faibles, la décote peut être extrêmement importante (de l’ordre 50 %) ;
  • L’âge du locataire en place, sachant qu’un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes est particulièrement protégé ;
  • La taille du bien : une petite surface déjà louée avec un locataire satisfaisant, attirera les investisseurs sans qu’il soit besoin de beaucoup de baisser le prix (environ 5 %).

 

Vous l’avez compris, dans tous les cas, il faudra relire attentivement le bail pour évaluer au mieux la situation.

Pour toute question, n’hésitez pas à me contacter !

 

Propriétaires : faut-il s’assurer contre les impayés de loyers ?

Ce que redoute le plus un propriétaire, c’est que son locataire cesse de payer son loyer.

Cette peur peut même inciter certains bailleurs à ne plus mettre leur bien sur le marché locatif.

Pourtant, les impayés de loyers sont rares : si l’on se réfère aux chiffres de la Chancellerie sur les contentieux locatifs, ils représentent entre 1 et 3% des logements loués.

Ces impayés, même rares, sont toutefois susceptibles de plonger le bailleur dans de graves difficultés, notamment si les loyers constituent une part importante de ses ressources ou s’ils servent à couvrir le remboursement d’un emprunt.

Si de nombreux propriétaires exigent lors de la signature du bail, un garant (appelé en pratique « caution »), cet acte de cautionnement n’est pas fiable à 100%. Le garant peut en effet se révéler insolvable ou encore l’acte de cautionnement peut être facilement contesté en justice du fait de son extrême formalisme.

Reste alors au propriétaire la possibilité de s’assurer contre les impayés de loyers. Il faut préciser qu’il est toutefois interdit de cumuler une caution et une assurance.

Quels sont les avantages d’une telle assurance ? y a-t-il des inconvénients ?

Sur le papier, s’assurer contre les risques d’impayés de loyers par une souscription à une GLI (Garantie Loyers Impayés) parait avantageux :

  • L’assureur propose le remboursement des loyers, des charges et des taxes dus par un locataire défaillant. Il assure également une protection juridique qui couvre tous les litiges annexes au recouvrement des impayés (exemple : la restitution du dépôt de garantie).
  • Des options sont proposées à la carte : garantie dégradations (souvent constatées au départ du locataire) ou encore la garantie vacance locative (en cas d’inoccupation prématurée du bien).
  • Les cotisations d’assurance sont entièrement déductibles des revenus fonciers.
  • Le propriétaire n’a plus qu’à souscrire un contrat auprès d’une société d’assurance ou d’un intermédiaire (comme un courtier s’assurance). Si le propriétaire fait gérer son bien, il lui suffira d’adhérer au contrat déjà souscrit par son gestionnaire. La cotisation est fixée en pourcentage du loyer annuel (charges comprises), généralement entre 2 et 4%.

Evidemment, l’étendue de la garantie et les conditions d’indemnisation varient selon les compagnies d’assurance et le type de contrat souscrit.

En pratique, pour bénéficier d’une telle assurance, le propriétaire va se heurter à de multiples obstacles :

  • Le propriétaire doit tout d’abord présenter à son assureur, un locataire particulièrement solvable (généralement un locataire en CDI qui gagne au moins l’équivalent de 3 fois le loyer charges comprises). A noter que c’est au propriétaire de vérifier cette solvabilité et non à l’assureur. Si ces critères ne sont pas remplis ou si le bailleur les a mal vérifiés, l’assureur peut refuser l’indemnisation.
  • Les assureurs prévoient des plafonds d’indemnisations (par exemple 70 000€) ou des durées d’indemnisation maximales (par exemple 24 mois de loyers) ou encore des franchises (par exemple 2 mois de loyer).
  • Si un bailleur veut s’assurer en cours de bail, l’assureur lui appliquera un délai de carence durant lequel il ne sera pas pris en charge (généralement un trimestre).
  • La mise en œuvre de la garantie n’est possible qu’en suivant une procédure stricte : lettre de rappel au locataire, suivie d’un courrier en recommandé avec accusé de réception, recours à un huissier de justice etc…
  • L’indemnisation n’est pas immédiate : il faut attendre plusieurs mois (3 ou 4 mois) avec cependant un effet rétroactif.

L’ensemble de ces exigences au profit de l’assureur lui permet de minimiser le risque, voire de supprimer l’aléa sur lequel repose le principe même de l’assurance. De quoi décourager les propriétaires…

Il existe un dispositif parallèle mis en place par l’Etat et Action logement, nommé VISALE destiné à couvrir les risques d’impayés de loyers et de charges ainsi que les dégradations, venant de locataires dont la solvabilité est fragile (essentiellement les jeunes et les travailleurs précaires). L’avantage de cette garantie est qu’elle gratuite et qu’elle permet au locataire de trouver plus facilement un bailleur qui accepte son dossier. 

Ce système est réservé aux étudiants, aux tenants d’un bail mobilité ou encore aux travailleurs de moins de 30 ans (l’accès est conditionné pour les personnes de plus de 30 ans).

Les impayés de loyers et charges sont garantis à hauteur de : 

  • 36 impayés de loyers et de charges locatives, déduction faite des aides au logement dans le parc locatif privé ;
  • 9 impayés de loyers et de charges locatives, déduction faite des aides au logement dans le parc locatif social ;

Les dégradations locatives sont garanties dans la limite de 2 mois de loyers et de charges inscrits au bail pour les logements relevant du parc locatif privé : 

  • Les frais de remise en état du logement sont couverts en cas de dégradations locatives imputables au locataire, à l’exclusion des frais de remise en état du mobilier.
  • Les dégradations locatives sont constatées au départ du locataire par comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement ou par acte d’huissier

Pour plus de détails, voir le site visale.fr.

Pour toute question ou précision, n’hésitez pas à me contacter.

Des diagnostics ? Pour quoi faire ?

Vous êtes propriétaire et souhaitez vendre votre bien ou le mettre en location ?

Dans tous les cas et au préalable, il faudra faire réaliser des diagnostics par un professionnel.

Quels diagnostics et dans quel but ? Quels seront leur durée de validité ? A qui s’adresser ? Pour quel coût ?

A quoi sert un diagnostic ?

Le but d’un diagnostic est de permettre une bonne information du candidat acheteur ou locataire. Ce dernier doit s’engager en connaissance de cause.

Les obligations concernant ces diagnostics diffèrent selon qu’il s’agit d’une vente ou d’une location.

En cas de vente :

Le propriétaire doit fournir un certain nombre de diagnostics avant la signature du compromis de vente. L’idéal est de faire réaliser les diagnostics en amont, par exemple avant la publicité du bien à vendre (d’autant que le résultat de certains diagnostics doit être visible sur l’annonce, comme pour la performance énergétique ou DPE).

Ne pas souscrire à cette obligation expose le propriétaire à une annulation de la vente ou à une demande de diminution du prix (si le diagnostic risques naturels n’a pas été remis) ou à une mise en cause de sa responsabilité pour vice caché (par exemple si l’acheteur découvre de l’amiante et que le diagnostic n’a pas été fourni).

En revanche, même si les résultats de ces diagnostics ne sont pas bons, le vendeur n’est en aucun cas obligé d’effectuer des travaux ou de les financer.

Voici les diagnostics à présenter à tout acheteur :

  • Le plomb (CREP) : ce diagnostic concerne les logements construits avant 1949. Sa durée de validité est illimitée en l’absence de plomb. A défaut, c’est un an.
  • L’Amiante : tous les bâtiments construits avant 1997 sont ici concernés. En l’absence d’amiante, la durée de validité du diagnostic est illimitée. En cas de présence, le diagnostic ne pourra pas être réutilisé et le propriétaire est tenu de faire contrôler son bien tous les 3 ans.
  • Les termites : ce diagnostic est demandé pour tous les immeubles bâtis dans les zones contaminées (pour connaitre les zones, voir en mairie ou Préfecture). Validité : 6 mois.
  • Le gaz: sont concernés les logements comportant une installation de gaz datant de plus de 15 ans. Durée de validité : 3 ans.
  • L’état des risques naturels et de la pollution (ERP) : ce diagnostic dont la durée de validité n’excède pas 6 mois, indique les risques tels que les inondations, les avalanches, les séismes, l’éventuelle présence de radon, la pollution des sols ou encore les usines dangereuses et les éventuelles prescriptions de travaux associées à ces risques. Il indiquera également si le bien a subi un sinistre lié à une catastrophe naturelle ou technologique ayant donné lieu à une indemnisation. Le vendeur peut lui-même réaliser ce diagnostic en se renseignant auprès de sa commune et en téléchargeant les documents nécessaires sur le site prim.net. Il est cependant plus aisé de s’en remettre au diagnostiqueur qui réalise l’ensemble des diagnostics.
  • La performance énergétique (DPE) : ce diagnostic indique le degré d’isolation thermique du bien et le montant des charges prévisionnelles de chauffage. L’utilisation d’un étiquetage de A (le plus économe) à G (le moins économe) permet de faciliter sa lecture. Il est généralement accompagné de recommandations non contraignantes à ce jour. Sa durée de validité est de 10 ans.
  • L’électricité : obligatoire pour faire un bilan des installations électriques de plus de 15 ans. Durée de validité : 3 ans.
  • La surface Carrez : ne sont concernés que les biens qui sont soumis au statut de copropriété. Il s’agit là de mesurer la surface privative habitable. La loi n’oblige pas à recourir à un professionnel pour ce calcul de surface mais les erreurs de plus de 5% sont sanctionnées par une diminution du prix de vente.

En cas de location :

Qu’il s’agisse d’une location d’habitation vide, meublée, de longue ou de courte durée, à usage de résidence principale ou secondaire, le propriétaire bailleur doit remettre les diagnostics suivants à son locataire, au plus tard au moment de la signature du bail :

  • Les risques naturels et la pollution (ERP), valable 6 mois.
  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : à insérer dans le texte de l’annonce, valable 10 ans.
  • Le plomb si le logement est construit avant 1949 (validité 6 ans en cas de présence de plomb).
  • L’amiante : ce diagnostic n’est pas obligatoirement à annexer au bail mais il doit être tenu à disposition du locataire sur simple demande celui-ci. Il est donc en pratique, nécessaire de le faire réaliser (validité 3 ans en cas de présence d’amiante).
  • La surface habitable (ou loi Boutin): l’indication de la surface habitable est obligatoire pour le bailleur mais ce dernier n’est pas tenu de fournir un justificatif. Cela dit, s’il y a une erreur de plus de 5%, le locataire peut demander une diminution du loyer. Il est donc recommandé de le faire réaliser par un professionnel.
  • Les diagnostics gaz et électricité ont été rendus obligatoires depuis juillet 2017 pour les immeubles construits avant 1975 / A partir de janvier 2018 pour les autres immeubles. Durée de validité : 6 ans. Ne concerne que les installations qui datent de plus de 15 ans.
  • L’information sur les nuisances sonores aériennes.

Tous ces documents sont à fournir lors de la mise en location et non lors du renouvellement du bail.

A qui s’adresser ?

Pour tous les diagnostics, le propriétaire doit s’adresser à un diagnostiqueur certifié. Cette certification est une garantie de compétence et surtout, en cas d’erreur (et donc de conflit potentiel), le diagnostiqueur dispose d’une assurance qui permet au propriétaire d’être indemnisé.

Il est important de vérifier l’existence de cette certification avant de faire entrer un diagnostiqueur chez soi.

Quel est le coût des diagnostics ?

Il n’y a pas de barème de référence permettant de savoir combien coûte un diagnostic.

Tout dépend évidemment de la surface du bien (et donc du temps de l’intervention) et du nombre de diagnostics commandés (les tarifs pouvant être dégressifs).

N’hésitez pas à comparer les prix. Des tarifs très bas tout comme des prix élevés doivent vous alerter.

Sachez enfin que le coût des diagnostics sont déductibles des revenus locatifs (pour une location) et déductibles dans le calcul de la taxe sur les plus-value (pour les ventes).