Ce que redoute le plus un propriétaire, c’est que son locataire cesse de payer son loyer.

Cette peur peut même inciter certains bailleurs à ne plus mettre leur bien sur le marché locatif.

Pourtant, les impayés de loyers sont rares : si l’on se réfère aux chiffres de la Chancellerie sur les contentieux locatifs, ils représentent entre 1 et 3% des logements loués.

Ces impayés, même rares, sont toutefois susceptibles de plonger le bailleur dans de graves difficultés, notamment si les loyers constituent une part importante de ses ressources ou s’ils servent à couvrir le remboursement d’un emprunt.

Si de nombreux propriétaires exigent lors de la signature du bail, un garant (appelé en pratique « caution »), cet acte de cautionnement n’est pas fiable à 100%. Le garant peut en effet se révéler insolvable ou encore l’acte de cautionnement peut être facilement contesté en justice du fait de son extrême formalisme.

Reste alors au propriétaire la possibilité de s’assurer contre les impayés de loyers. Il faut préciser qu’il est toutefois interdit de cumuler une caution et une assurance.

Quels sont les avantages d’une telle assurance ? y a t-il des inconvénients ?

Sur le papier, s’assurer contre les risques d’impayés de loyers parait avantageux :

  • L’assureur propose le remboursement des loyers, des charges et des taxes dus par un locataire défaillant. Il assure également une protection juridique qui couvre tous les litiges annexes au recouvrement des impayés (exemple : la restitution du dépôt de garantie).
  • Des options sont proposées à la carte : garantie dégradations (souvent constatées au départ du locataire) ou encore la garantie vacance locative (en cas d’inoccupation prématurée du bien).
  • Les cotisations d’assurance sont entièrement déductibles des revenus fonciers.
  • Le propriétaire n’a plus qu’à souscrire un contrat auprès d’une société d’assurance ou d’un intermédiaire (comme un courtier s’assurance). Si le propriétaire fait gérer son bien, il lui suffira d’adhérer au contrat déjà souscrit par son gestionnaire. La cotisation est fixée en pourcentage du loyer annuel (charges comprises), généralement entre 2 et 4%.

Evidemment, l’étendue de la garantie et les conditions d’indemnisation varient selon les compagnies d’assurance et le type de contrat souscrit.

En pratique, pour bénéficier d’une telle assurance, le propriétaire va se heurter à de multiples obstacles :

  • Le propriétaire doit tout d’abord présenter à son assureur, un locataire particulièrement solvable (généralement un locataire en CDI qui gagne au moins l’équivalent de 3 fois le loyer charges comprises). A noter que c’est au propriétaire de vérifier cette solvabilité et non à l’assureur. Si ces critères ne sont pas remplis ou si le bailleur les a mal vérifiés, l’assureur peut refuser l’indemnisation.
  • Les assureurs prévoient des plafonds d’indemnisations (par exemple 70 000€) ou des durées d’indemnisation maximales (par exemple 24 mois de loyers) ou encore des franchises (par exemple 2 mois de loyer).
  • Si un bailleur veut s’assurer en cours de bail, l’assureur lui appliquera un délai de carence durant lequel il ne sera pas pris en charge (généralement un trimestre).
  • La mise en œuvre de la garantie n’est possible qu’en suivant une procédure stricte : lettre de rappel au locataire, suivie d’un courrier en recommandé avec accusé de réception, recours à un huissier de justice etc…
  • L’indemnisation n’est pas immédiate : il faut attendre plusieurs mois (3 ou 4 mois) avec cependant un effet rétroactif.

L’ensemble de ces exigences au profit de l’assureur lui permet de minimiser le risque, voire de supprimer l’aléa sur lequel repose le principe même de l’assurance. De quoi décourager les propriétaires…

A noter qu’il existe un dispositif parallèle mis en place par l’Etat et Action logement, nommé VISALE destiné à couvrir les risques d’impayés de loyers venant de locataires dont la solvabilité est fragile (essentiellement les jeunes et les travailleurs précaires). Cela ne concerne que les logements dont le loyer mensuel n’excède pas 1 500 € à Paris intra-muros. Pour plus de détails, voir le site visale.fr.

Pour toute question ou précision, n’hésitez pas à me contacter.