L’encadrement des loyers a-t-il des effets sur le marché locatif parisien ?

L’encadrement des loyers à Paris prévu initialement par la loi ALUR en 2015 a suscité dès le début beaucoup de craintes du côté des propriétaires et des investisseurs tandis qu’il faisait naitre une espérance du côté des locataires.

Son but : limiter la hausse des loyers dans les zones de marché « tendu ».

La loi qui s’appliquait à tous les nouveaux baux parisiens conclus à partir du 1er aout 2015 a été suspendue en 2017 par le Tribunal Administratif de Paris.

Elle a été remise en vigueur au 1^er juillet 2020.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

Le principe est celui d’un loyer fixé « librement » par les propriétaires dans la limite cependant d’un loyer de référence majoré.
En cliquant sur le lien http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr, vous trouverez toutes les références de loyers en remplissant les principales caractéristiques de votre bien, comme l’année de sa construction ou encore son adresse.

Trois références sont données et sont exprimées par mètre carré de surface habitable (exemple : 25 €/m²) :

• Le loyer médian : c’est la première référence pour déterminer un loyer ;
• Le loyer de référence majoré (20 % au-dessus du loyer médian) : c’est le loyer maximum que le propriétaire ne peut dépasser ;
• Le loyer de référence minoré (30 % au-dessous du loyer médian) : c’est le loyer minimum auquel le propriétaire peut prétendre.

Les locations concernées par cette règlementation sont tous les logements vides ou meublés du secteur privé et plus précisément :

• Les biens qui n’ont jamais été mis en location auparavant ;
• Les logements libres depuis plus de 18 mois ;
• Ceux qui ont bénéficié de travaux depuis le départ du dernier locataire (travaux dont le montant est au moins égal à une année de loyer).

Une restriction à cette liberté encadrée : si le dernier locataire est parti depuis moins de 18 mois, le nouveau loyer ne pourra être supérieur à celui de cet ancien locataire (en dehors de l’augmentation selon l’Indice de référence des Loyers-IRL-applicable chaque année) et en tout cas jamais supérieur au loyer de référence majoré.
Et pour les rares propriétaires qui louent à des tarifs manifestement sous-évalués, ce peut être l’occasion de réévaluer ledit loyer : la loi les autorise en effet à relouer en augmentant l’ancien loyer si ce dernier n’atteint pas le loyer de référence minoré.

Autre exception : la loi autorise les propriétaires à pratiquer un loyer supérieur au loyer de référence majoré lorsque le logement possède des caractéristiques très spécifiques en termes de localisation ou de confort. Par exemple : une vue superbe sur la Tour Eiffel. Le propriétaire sera alors amené à demander un complément de loyer, moyennant une réelle justification (détaillée dans le bail).

Quelles conséquences à l’encadrement des loyers parisiens ?

Les premières constatations des agences immobilières parisiennes font état de deux réactions de la part des propriétaires : soit ces derniers acceptent de baisser leurs loyers (jusqu’à 30 % parfois pour les petites surfaces), soit ils décident de mettre en vente leurs biens, estimant qu’ils ne s’y retrouvent plus.
A noter également, l’attitude de certains propriétaires faisant pression sur des agences immobilières, lesquelles continuent de pratiquer des prix libres en tout illégalité (au détriment de tous ceux qui « jouent le jeu »). Cela dit, les propriétaires qui sont très au-delà des références risquent d’attendre plus longtemps leurs locataires.

Les locataires eux, sont au fait de leurs nouveaux droits et se montrent plus regardants et exigeants que par le passé. Ils comparent et sélectionnent plus attentivement. Et même en se décidant pour une location dont le loyer serait surévalué, tout locataire aurait le droit pendant trois ans de le contester et donc de le faire baisser devant la commission départementale de conciliation. On peut toutefois nuancer ce propos concernant le secteur particulier de la location de petites surfaces pour une clientèle de type étudiante : la pénurie chronique de logements ne pousse pas les étudiants à contester le niveau de leur loyer, laissant les propriétaires en profiter, ces derniers comptant également sur les APL (allocation logement) pour imposer des prix élevés.
Autre effet attendu au profit des locataires : les loyers parisiens baissant, s’ensuit un effet de lissage vers la proche banlieue et celle-ci voit mécaniquement ses prix orientés à la baisse.

Du côté des investisseurs, ces derniers se retirent peu à peu du marché parisien, lui préférant le marché de l’ile de France non réglementé et par conséquent avec un rendement plus intéressant.
Reste que la demande peut demeurer forte, notamment pour les petites surfaces parisiennes quand elles sont bien placées, car même si le rendement est plus faible qu’avant, ce sont des biens qui se revendent facilement.
Le marché parisien pourrait commencer à ressembler à celui que l’on observe dans les villes de province et caractérisé par un délaissement du centre-ville (trop cher et moins rentable) au profit de la périphérie plus abordable avec une bonne rentabilité.

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