L’encadrement des loyers a-t-il des effets sur le marché locatif parisien ?

L’encadrement des loyers à Paris prévu par la loi ALUR est effectif depuis le 1er aout 2015 et a suscité dès le début beaucoup de craintes du côté des propriétaires et des investisseurs.
Son but : limiter la hausse des loyers dans les zones de marché « tendu ».
La loi s’applique à tous les nouveaux baux parisiens conclus à partir du 1er aout 2015.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

Le principe est celui d’un loyer fixé « librement » par les propriétaires dans la limite cependant d’un loyer de référence majoré.
En cliquant sur le lien http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr, vous trouverez toutes les références de loyers en remplissant les principales caractéristiques de votre bien, comme l’année de sa construction ou encore son adresse.
Trois références sont données et sont exprimées par mètre carré de surface habitable (exemple : 25 €/m²) :

  • Le loyer médian : c’est la première référence pour déterminer un loyer ;
  • Le loyer de référence majoré (20 % au-dessus du loyer médian) : c’est le loyer maximum que le propriétaire ne peut dépasser ;
  • Le loyer de référence minoré (30 % au-dessous du loyer médian) : c’est le loyer minimum auquel le propriétaire peut prétendre.

Les locations concernées par cette règlementation sont tous les logements vides ou meublés du secteur privé et plus précisément :

  • Les biens qui n’ont jamais été mis en location auparavant ;
  • Les logements libres depuis plus de 18 mois ;
  • Ceux qui ont bénéficié de travaux depuis le départ du dernier locataire (travaux dont le montant est au moins égal à une année de loyer).

Une restriction à cette liberté encadrée : si le dernier locataire est parti depuis moins de 18 mois, le nouveau loyer ne pourra être supérieur à celui de cet ancien locataire (en dehors de l’augmentation selon l’Indice de référence des Loyers-IRL-applicable chaque année) et en tout cas jamais supérieur au loyer de référence majoré.
Et pour les rares propriétaires qui louent à des tarifs manifestement sous-évalués, ce peut être l’occasion de réévaluer ledit loyer : la loi les autorise en effet à relouer en augmentant l’ancien loyer si ce dernier n’atteint pas le loyer de référence minoré.

Autre exception : la loi autorise les propriétaires à pratiquer un loyer supérieur au loyer de référence majoré lorsque le logement possède des caractéristiques très spécifiques en termes de localisation ou de confort. Par exemple : une vue superbe sur la Tour Eiffel. Le propriétaire sera alors amené à demander un complément de loyer, moyennant une réelle justification (détaillée dans le bail).

Quelles conséquences à l’encadrement des loyers parisiens ?

Les premières constatations des agences immobilières parisiennes font état de deux réactions de la part des propriétaires : soit ces derniers acceptent de baisser leurs loyers (jusqu’à 30 % parfois pour les petites surfaces), soit ils décident de mettre en vente leurs biens, estimant qu’ils ne s’y retrouvent plus.
A noter également, l’attitude de certains propriétaires faisant pression sur des agences immobilières, lesquelles continuent de pratiquer des prix libres en tout illégalité (au détriment de tous ceux qui « jouent le jeu »). Cela dit, les propriétaires qui sont très au-delà des références risquent d’attendre plus longtemps leurs locataires.

Les locataires eux, sont au fait de leurs nouveaux droits et se montrent plus regardants et exigeants que par le passé. Ils comparent et sélectionnent plus attentivement. Et même en se décidant pour une location dont le loyer serait surévalué, tout locataire aurait le droit pendant trois ans de le contester et donc de le faire baisser devant la commission départementale de conciliation.
Autre effet au profit des locataires : les loyers parisiens baissant, s’ensuit un effet de lissage vers la proche banlieue et celle-ci voit mécaniquement ses prix orientés à la baisse.

Du côté des investisseurs, ces derniers se retirent peu à peu du marché parisien, lui préférant le marché de l’ile de France non réglementé et par conséquent avec un rendement plus intéressant.
Reste que la demande peut demeurer forte, notamment pour les petites surfaces parisiennes quand elles sont bien placées, car même si le rendement est plus faible qu’avant, ce sont des biens qui se revendent facilement.
Le marché parisien pourrait commencer à ressembler à celui que l’on observe dans les villes de province et caractérisé par un délaissement du centre-ville (trop cher et moins rentable) au profit de la périphérie plus abordable avec une bonne rentabilité.

Au mois de novembre 2017, le tribunal administratif de Paris a annulé le dispositif d’encadrement des loyers. Le gouvernement a fait appel de cette décision, mais l’appel n’étant pas suspensif, l’annulation est entrée en vigueur immédiatement. Cela ne signifie pas pour autant la fin des règles entourant les prix lors d’une mise en location. En effet, les bailleurs ne retrouvent leur liberté de fixation du prix du loyer que si le bien immobilier est mis en location pour la première fois. Pour les baux en cours, rien ne change et pour la relocation, les prix peuvent uniquement augmenter selon l’indice de référence des loyers (IRL).

Pour toute question ou précision sur ce thème, n’hésitez pas à me contacter.

Projet immobilier : faut-il vendre avant d’acheter ?

De nombreux propriétaires rêvent de s’agrandir mais hésitent sur la tactique à adopter : vendre avant d’acheter ou bien acheter d’abord et mettre ensuite en vente son logement ?

Si l’idéal est bien sûr d’arriver à faire coïncider vente et achat, la réalité du marché immobilier oblige le plus souvent à opérer un choix : soit avoir recours à un crédit relais quand l’achat se fait avant la vente, soit louer un bien après avoir vendu et faute d’avoir trouvé le logement idoine.

Développons les deux approches :

  • Vendre avant d’acheter :

Lorsqu’un propriétaire décide de mettre en vente son bien avant d’en acheter un autre, il a incontestablement le facteur « temps » de son côté : il peut en effet mener à bien cette vente et sa négociation, sereinement. Ce temps est précieux, il évite la précipitation et son corollaire : accepter une négociation trop à la baisse.

Une fois le compromis de vente signé, le propriétaire sait avec exactitude quel est le montant de son apport pour un futur achat. Il ne peut pas se tromper et spéculer sur des hypothèses fausses et systématiquement à la hausse. A noter que cet écueil reste très fréquent : le prix d’un bien est rarement celui imaginé au départ par les propriétaires, fixé par un magazine et parfois même annoncé par un agent immobilier…

Une fois son bien vendu, le propriétaire peut débuter la recherche d’un nouveau logement.

Si cette recherche dure, le propriétaire se trouvera dans l’obligation de louer un bien en attendant de trouver un logement qui lui convienne vraiment (ce qui est préférable à un achat dans la précipitation) ou, autre possibilité, il pourra tenter de négocier avec son acheteur, la faculté de rester dans les lieux quelques semaines supplémentaires entre la signature du compromis de vente et la signature définitive (qui est de trois mois en principe), moyennant compensation financière…

  • Acheter avant de vendre :

L’achat avant la vente est souvent le fruit d’un coup de cœur : le propriétaire souhaite ne pas rater une belle opportunité.

Dans cette configuration, attention au budget : ne pas surestimer son bien est primordial car si la vente qui suit l’achat coup de cœur n’aboutit pas aux conditions espérées, c’est toute l’opération qui peut tourner à la catastrophe (jusqu’à la revente du bien nouvellement acquis et qui se révèle impossible à financer).

Il faut faire appel aux conseils d’agents immobiliers sélectionnés pour une juste évaluation et prendre rendez-vous avec son banquier pour connaître les possibilités de souscrire un crédit relais.

En principe, le montant du prêt relais accordé représente entre 60 % et 80% de la valeur estimée du logement mis en vente, pour une durée d’un an renouvelable.

On parlera de prêt relais « sec » si l’achat du nouveau logement peut être financé par la vente du bien précédent (donc un achat inférieur au prix de vente, ce qui est rare).

Le plus souvent, le prix du nouveau logement étant plus élevé que celui de l’ancien, le prêt relais sera « adossé », c’est à dire qu’il viendra s’associer à un crédit classique sur moyen ou long terme.

 

Conclusion : préférez la première solution, c’est-à-dire la vente avant l’achat si vous n’avez pas beaucoup de visibilité sur les perspectives de vente de votre logement ou si votre surface financière est un peu juste.

Dans le cas contraire, et si vous aimez prendre quelques risques, vous pourrez avoir recours à un achat avant la vente.

Pour toute question complémentaire, n’hésitez pas à me contacter.

Achat en couple : quelles précautions ?

 

Acheter un bien immobilier en couple, cela parait à priori évident.

Faire attention aux modalités d’achat est cependant particulièrement recommandé car les conséquences sont importantes en cas de séparation.

Les modalités ne sont pas les mêmes selon la situation juridique du couple.

  • Pour un couple marié :

¨       Couple marié sans contrat de mariage :

C’est la situation dans laquelle sont 80 % des couples mariés. Le principe est que si le bien est acquis pendant le mariage, alors il fait partie des « acquêts », c’est-à-dire qu’il est considéré comme un bien commun, quel que soit son mode de financement.

Il est toutefois possible d’indiquer dans l’acte d’acquisition que l’achat est réalisé en tout ou partie avec des fonds propres (par exemple des fonds issus d’un héritage).

Il est même possible d’indiquer qu’un bien financé avec 100% de fonds propres venant de l’un des époux, ne fait pas partie de la communauté.

¨       Couple marié sous le régime de la séparation de biens :

C’est le régime souvent choisi quand l’un des époux exerce une situation risquée, comme commerçant ou chef d’entreprise. Dans cette configuration, tous les biens acquis avant et après le mariage, restent personnels à chaque époux.

Dès lors, si l’un des conjoints achète seul avec ses fonds propres, le bien acquis lui appartient personnellement.

Si le couple achète ensemble, le bien appartient en proportion de ce que chacun a financé.

  • Pour un couple pacsé :

¨       Depuis 2007 :

Depuis 2007, les couples pacsés sont assimilés à des couples soumis au régime de la séparation de biens : chacun est propriétaire des biens qu’il détient déjà ou acquiert.

Toutefois, il leur est permis d’acheter en indivision dans les proportions demandées, s’ils en font la demande.

¨       Avant 2007 :

Pour les couples ayant acheté avant 2007, c’est le régime de l’indivision qui s’applique : chacun est propriétaire pour moitié.

Cependant, par convention modificative, ils ont pu réaliser leur achat au prorata de leur financement respectif.

  • Pour un couple en concubinage :

C’est la situation la plus délicate en cas d’achat immobilier car il n’y a pas de règle spécifique qui s’applique.

¨       La plupart des concubins optent pour l’indivision : en cas d’achat, chacun devient propriétaire à hauteur de son apport.

¨       Certains recourent à l’intermédiaire de la SCI (Société Civile Immobilière) : c’est la société en tant que personne morale qui devient propriétaire. Dans ce système, les concubins qui sont désignés par le terme « associés », se partagent des parts sociales à hauteur de leur apport et surtout, sont libres de rédiger des statuts qui leur permettent d’aménager comme ils l’entendent, les modalités de leur achat.

  • Les précautions à prendre :

Il peut arriver que l’un des membres du couple vienne à regretter les conséquences de son achat à deux.

En effet, à titre d’exemple, pour un couple marié sous le régime de la communauté, si l’un des époux finance la totalité de l’achat et en cas de divorce, le bien est réputé commun (et chacun aura alors le droit d’en récupérer 50 %).

Pour éviter ce type de déconvenue, il est conseillé de faire au moment de l’acte d’acquisition, « une déclaration d’emploi » (si l’argent vient d’une donation ou d’un héritage) ou « une déclaration de remploi » (si l’argent vient de la vente d’un bien propre).

Autre cas de figure pour un couple marié sous le régime de la séparation de biens : il arrive que l’acte d’achat indique des proportions d’acquisition erronées par rapport à la réalité de l’origine des fonds.

Il y aura ainsi donation déguisée quand l’un des époux a financé la totalité du bien en déclarant par exemple n’avoir contribué qu’à hauteur de 50%. Cela peut s’avérer regrettable en cas de divorce.

Dans l’hypothèse de l’indivision, pour les couples pacsés ou les concubins, il faut de la même manière faire attention à inscrire dans l’acte d’achat, la véritable contribution de chacun. En effet, les actes notariés ne pourront être que très difficilement contestés en cas de séparation. Et au mieux, si l’acte n’indique rien, les concubins seront réputés avoir acheté chacun pour moitié (même si cela n’est pas vrai).

Puis-je mettre en vente mon bien s’il est loué ?

Il est courant d’entendre que pour mettre fin à une location quand on est propriétaire, il suffit de vendre son bien.

Cela ne se passe pourtant pas comme cela car le locataire bénéficie d’un statut protégé.

Si vous avez besoin de récupérer votre capital, vous avez évidemment la possibilité de vendre, mais en respectant certaines règles.

On peut distinguer deux situations :

  • Soit la fin du bail approche et vous donnez votre congé pour vendre à votre locataire. Il faut alors lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au moins six mois avant l’échéance du bail pour une location vide et au moins trois mois avant pour une location meublée.

Le locataire a, dans le cas de la location vide, la priorité pour acheter et votre lettre de congé devra contenir une offre de vente.

  • Soit vous souhaitez vendre en plein milieu du bail ou alors que le délai de six ou trois mois n’a pas été respecté. Dans ce cas, le bien sera vendu « occupé », c’est-à-dire que le locataire reste en place et que le contrat de bail se transmet à l’acheteur.

Il est à noter que cette formule de la vente occupée peut être séduisante : d’un côté un investisseur est rassuré par un locataire déjà en place et qui paye régulièrement un loyer adapté au marché, et de l’autre un vendeur qui récupère ses loyers jusqu’à la fin, sans carence locative.

Dans cette situation, le locataire doit être simplement informé du changement de propriétaire et n’est pas prioritaire pour acheter le logement.

Il existe seulement une exception à cette absence de droit de préemption pour le locataire : c’est le cas de la vente dite à la découpe. Il s’agit là de la première vente du logement suivant la mise en copropriété de l’immeuble. Dans ce cas, le vendeur doit notifier son intention de vendre le logement au locataire qui aura alors un délai de deux mois pour faire connaître son intention d’acquisition du logement qu’il occupe.

Comment déterminer le prix de mon bien s’il est occupé ?

Quand le bien à vendre est occupé par un locataire, automatiquement une décote s’applique.

Toutefois, cette décote est très variable selon les situations et les critères suivants :

  • Le temps restant à courir avant la fin du bail (court ou long). Par exemple, pour un bail meublé qui dure un an, le nouveau propriétaire n’aura pas à attendre longtemps et la décote sera donc faible ;
  • Le montant du loyer correspondant ou non au prix du marché. Ainsi, pour les baux de 1948 qui ne permettent de récupérer pour le propriétaire que des loyers très faibles, la décote peut être extrêmement importante (de l’ordre 50 %) ;
  • L’âge du locataire en place, sachant qu’un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes est particulièrement protégé ;
  • La taille du bien : une petite surface déjà louée avec un locataire satisfaisant, attirera les investisseurs sans qu’il soit besoin de beaucoup de baisser le prix (environ 5 %).

 

Vous l’avez compris, dans tous les cas, il faudra relire attentivement le bail pour évaluer au mieux la situation.

Pour toute question, n’hésitez pas à me contacter !

 

Avez-vous déjà pensé au viager?

A l’heure où l’espérance de vie augmente mais pas nécessairement les revenus, la génération des babyboomers pourrait bien se tourner vers le viager, solution immobilière susceptible d’offrir de réelles opportunités, y compris pour les acheteurs.

Etat des lieux d’un marché de niche (0,5% des transactions) qui devrait croitre avec le vieillissement de la population.

Pourquoi vendre en viager ?

Pour un propriétaire, le principal intérêt de la vente en viager est de pouvoir rester dans son bien immobilier tout en touchant une somme régulière qui constitue par exemple, un complément de retraite. Elle est particulièrement intéressante pour les personnes n’ayant pas d’héritier direct et qui ont des revenus modestes.

Comment fonctionne une vente en viager ?

En premier lieu, un professionnel du viager va estimer le bien immobilier, souvent à la baisse par rapport aux espérances du vendeur (car le bien est considéré comme « occupé »). Ce dernier va recevoir tout d’abord un « bouquet », c’est à dire un capital qui lui est remis comptant le jour de la signature chez le notaire, puis une « rente » qui correspond à un revenu mensuel versé par l’acheteur jusqu’au décès du vendeur (et éventuellement du conjoint de celui-ci). En pratique, la durée d’un viager est en moyenne d’une dizaine d’années.

La ventilation bouquet/rente fait l’objet d’une négociation entre les parties, en fonction principalement des besoins du vendeur et de la prise en compte de nombreux paramètres dont prioritairement l’âge et le sexe du vendeur mais aussi la valeur locative du bien, la réversibilité éventuelle de la rente au conjoint survivant.

Parfois, le vendeur attend un bouquet modeste mais des rentes élevées pour financer son train de vie, d’autres fois le vendeur préfère un gros bouquet et se reconstituer un capital immédiat (par exemple pour honorer des dettes, faire des gros travaux ou encore aider un enfant qui a besoin de liquidités).

EXEMPLE DE LA VENTILATION BOUQUET/RENTE EN FONCTION DE L’AGE DU VENDEUR

Bien estimé à 500 000 €

Bouquet de 100 000 €

Age d’une femme occupante

Rente mensuelle pouvant être réclamée

65 ans

865 €

75 ans

1 450 €

85 ans

2 185 €

 

Qui peut vendre en viager ?

Idéalement, pour vendre son bien immobilier en viager, il faut être un homme ou une femme, ou encore un couple âgé entre 75 et 85 ans. C’est en effet à ces âges, que l’on est susceptible de trouver le plus facilement un acquéreur prêt à prendre le risque de verser une rente pendant de longues années.

Le vendeur ne doit pas être atteint d’une maladie grave car sinon la notion d’aléa qui est la pierre angulaire du viager, risque de disparaître. A cet égard, au-dessus de 80 ans, un certificat médical sera exigé (notamment pour contrôler les éventuels abus de faiblesse).

Il faut que le bien immobilier soit situé dans une zone géographique attractive : Paris (plutôt dans ses beaux quartiers), les villes franciliennes comme Versailles, la côte ouest (Bordeaux), Lyon ou encore la côte d’Azur. En effet, l’acquéreur doit pouvoir se projeter à long terme (par exemple imaginer de prendre sa retraite au soleil), dans un appartement plutôt qu’une maison et dans une surface moyenne (plutôt qu’une très grande ou une très petite surface).

Qui a intérêt à acheter en viager ?

L’acheteur est le plus souvent un particulier. Il peut arriver qu’il soit de la même famille que le vendeur, mais attention alors que l’opération ne consiste pas en une donation déguisée. Attention également aux conflits familiaux si la vente se faisait au bénéfice d’un membre de la famille qui n’est pas l’héritier du vendeur par exemple. Mieux vaut sans doute que l’acheteur soit un parfait étranger.

L’acheteur doit être moins âgé par définition que le vendeur. Un écart d’âge d’une génération parait bien (minimum 20 ans). Il n’a pas l’utilité immédiate du bien immobilier mais se projette sur le long terme, tout en espérant faire une bonne affaire.

L’acheteur peut également être un fond d’investissement qui fait du viager un produit financier (pour des investisseurs à long terme). Il faut dans ce cas privilégier les fonds institutionnels français et se méfier des fonds étrangers (qui ne fonctionnent pas forcement en euro ni avec les mêmes garanties juridiques).

Que faut-il prévoir dans le contrat de viager ?

Il est très important de bien prévoir toutes les clauses de son contrat de viager, d’autant que son contenu est libre.

Ainsi, on pourra prévoir qu’en cas d’impayés de la part de l’acheteur, une clause résolutoire permette d’annuler automatiquement la vente et au vendeur de redevenir propriétaire, tout en gardant les sommes déjà  versées (à titre de dommages et intérêts).

Le contrat pourra aussi prévoir la question de la répartition des charges : par exemple, l’acheteur peut supporter les gros travaux et le vendeur l’entretien courant (comme dans les rapports locatifs).

De même, il sera utile de prévoir la possibilité pour le vendeur de libérer le bien de manière anticipée (par exemple pour aller vivre en maison de retraite) en contrepartie d’une majoration de la rente.

Enfin, on peut aussi prévoir une clause de réversibilité en faveur de son conjoint. Dans cette situation, il faut trouver un acheteur qui accepte de doubler l’aléa de l’espérance de vie pesant sur la vente.

Attention aux impacts fiscaux et patrimoniaux :

La fiscalité qui impacte la vente en viager n’est pas forcement des plus avantageuse pour le vendeur.

En effet, il faut prendre conscience en premier lieu que le vendeur, s’il a des héritiers, les appauvrit, puisqu’au moment de la succession, le bien immobilier n’en fera plus partie (à moins de faire don du bouquet à un/ des héritiers).

Ensuite, il faut savoir que la rente viagère est en partie imposée (impôt sur le revenu) selon l’âge du vendeur au moment de l’opération. De plus, cette rente est incluse dans l’assiette de l’ISF (puisque le bien ne sort pas du patrimoine). Le vendeur continue aussi de s’acquitter de la taxe d’habitation (s’il y est assujetti) et paie la plus-value s’il a vendu une résidence secondaire (sauf sil la détient depuis plus de 30 ans).

A qui s’adresser ?

Le montage de la vente en viager est relativement technique. Il est donc indispensable de se rapprocher d’un professionnel spécialisé, comme le cabinet Renée Costes Viager (leader sur le marché).

De plus, chaque professionnel ayant sa méthode de calcul, il est intéressant de comparer et donc de demander deux expertises.

Tout au long de l’opération, le vendeur doit également être épaulé par son notaire qui lui expliquera la teneur de son engagement.

 

Une fois dépassé le frein psychologique du pari sur l’espérance de vie et si le bien immobilier est éligible à ce type de formule, la vente en viager présente de nombreux atouts. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à me contacter!