Il est couramment admis que la location en meublée est plus avantageuse pour le bailleur : fiscalité attractive, récupération du bien plus aisé etc. Qu’en est-il vraiment ?

Avantages et inconvénients de la location meublée :

Les loyers qu’un propriétaire peut tirer d’un meublé sont en moyenne 10 % plus élevés que pour une location vide. Cela se vérifie avec les références des loyers encadrés parisiens qui sont plus hautes pour les locations meublées.

Passé ce premier argument, il faut comprendre qu’en meublé, le bailleur s’expose à de nombreuses dépenses :

• Acheter des meubles évidemment ;
• Réparer ou remplacer les meubles cassés ou obsolètes ;
• Payer les frais d’agence plus souvent car le turn-over est plus important ;
• Risquer plus fréquemment une carence locative entre deux locataires et donc une perte de revenus ;
• Devoir remettre en état plus souvent le bien et donc générer des dépenses.

Le bail en meublé étant d’une durée d’un an renouvelable (contre 3 ans pour le bail vide), il est plus aisé pour le propriétaire de récupérer son bien. Cela peut être un avantage si le propriétaire compte loger prochainement un enfant par exemple ou s’il souhaite vendre dans les mois qui viennent. En dehors de cela, les règles qui s’appliquent aux deux baux vide et meublé, sont globalement les mêmes.

La fiscalité du meublé :

Que ce soit en location meublée ou vide, le propriétaire va profiter de déductions fiscales. En effet, il peut déduire les frais et les charges de ses loyers imposables. Il peut par exemple déduire : les travaux réalisés, les frais d’agence et de diagnostics ou encore la taxe foncière, les charges de copropriété et les intérêts d’emprunt.

Lorsqu’il s’agit d’une location vide, on parle de revenus fonciers tandis qu’en location meublée, on parle de bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Deux choix d’imposition s’offrent alors au propriétaire :

• Le régime forfaitaire: il offre un pourcentage fixe d’abattement sur les loyers perçus : 30 % pour un bail vide et 50 % pour un bail meublé. Ce système est à privilégier si les frais et charges générés par le bien sont faibles. Il n’est toutefois possible d’y recourir que si les revenus locatifs ne dépassent pas certains seuils (15 000 € pour le bail vide et 72 600 € pour le bail meublé) ;
• Le régime au réel: dans ce cas, il y une déduction de tous les frais et charges grevant le bien, à leurs montants réels. Ce système est à privilégier si les dépenses liées au logement sont importantes (par exemple en cas de gros travaux) et notamment lorsque toutes ces dépenses créent un déficit (dans ce cas l’imposition sur les revenus sera même baissée). Mais l’avantage supplémentaire en meublé réside dans le fait qu’il est possible d’y ajouter la déduction de l’amortissement de la valeur de l’achat du logement et de ses meubles, ce qui rend possible la suppression de l’imposition des loyers année après année… Le système est cependant plus complexe et nécessite de bien maîtriser les aspects comptables lors de la déclaration d’impôts.

Un meublé doit être…meublé !

On rencontre fréquemment des propriétaires qui ont envie de profiter des quelques avantages du bail meublé, tout en faisant fi des obligations qui en découlent.

Un décret de 2015 a donc listé le mobilier devant garnir obligatoirement un logement loué en meublé :

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° Four ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Etagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Cette liste indique le mobilier minimum et n’empêche pas bien entendu le propriétaire de garnir mieux le logement pour plus de confort (et notamment s’il veut attirer une clientèle exigeante). En revanche, si ce minimum n’est pas présent, le bail peut être requalifié en bail vide (avec comme principales conséquences : une durée de 3 ans, un dépôt de garantie passant de 2 mois de loyer à 1 mois et le remboursement des avantages fiscaux indus).

Si le locataire souhaite ne pas utiliser un élément du mobilier, par exemple le lit, il faut indiquer dans l’inventaire réalisé au moment de l’état des lieux d’entrée, que l’élément a bien été mis à disposition du locataire. Ce dernier ne peut toutefois pas se défaire de l’ensemble du mobilier (ou même d’une grande partie), même avec l’accord du propriétaire, sinon il y a un encore risque de requalification du bail.

En conclusion, le choix d’un bail meublé ou vide dépendra de l’envie du propriétaire de meubler son bien (avec toutes les contraintes que cela suppose), de la disponibilité de son logement à court ou long terme et de sa situation fiscale (présente et espérée). Sur ce dernier point, l’appel à un expert-comptable peut être judicieux pour déterminer quelle option est la meilleure.

Une idée très répandue consiste à affirmer qu’il est préférable de devenir propriétaire de sa résidence principale dès qu’on le peut.

Cette idée mêle plusieurs arguments. En premier lieu des arguments non financiers :

• L’envie d’être chez soi et de faire les travaux et aménagements que l’on souhaite, sans avoir à obtenir l’accord du propriétaire (souvent sans son aide financière) ;
• Ressentir une sécurité intérieure en étant certain de ne pas recevoir le congé de son bailleur.

Les arguments financiers sont pour leur part nombreux :

• Ne pas payer des loyers à fonds perdus ;
• Se construire un patrimoine par une épargne forcée : le paiement des traites de son crédit immobilier ;
• Ne plus avoir à payer de loyers au moment de sa retraite quand les revenus diminuent.

Au-delà de ces arguments, lorsque l’on vit à Paris, le constat est que le prix d’achat au m² est extrêmement élevé et dépasse largement les 10 000 €/m² avec des pointes à 15 000 €/m² dans les beaux quartiers.

Dès lors, si l’on doit loger une famille et que l’on aspire à devenir propriétaire, les contraintes budgétaires peuvent amener à sacrifier des paramètres importants comme la taille de l’appartement, le choix du quartier ou encore la carte scolaire.

Il ne faut pas oublier qu’être propriétaire, ce n’est pas seulement rembourser son crédit immobilier, mais c’est aussi faire face à de nombreuses dépenses supplémentaires :

• Les frais d’acquisition lors de l’achat ;
• La taxe foncière ;
• Les charges d’immeubles ;
• Les travaux de copropriété ;
• L’assurance.

Il est certain que le locataire a moins de contraintes financières et administratives : il règle son loyer chaque mois et ne se préoccupe ni du paiement de ses impôts fonciers, ni de la préparation de la prochaine Assemblée Générale de copropriété. De plus, il se sent libre de quitter son logement beaucoup plus facilement pour changer de région ou de pays. Ses contraintes mentales sont donc allégées.

Quels que soient ces arguments, c’est évidemment la situation personnelle de chacun qui va finalement compter, en fonction de paramètres à prendre en considération :

• Le loyer à payer est-il très élevé ? si oui, la balance peut se faire en faveur d’un achat. Sinon, peut être que le locataire peut continuer à payer un petit loyer et épargner chaque mois.
• Est-ce que le taux d’emprunt est intéressant ? Dans l’affirmative, l’emprunt ne coûtant pas trop cher, il peut être intéressant de se lancer dans une acquisition. A noter que souvent, si les taux d’emprunt sont bas, le prix de l’immobilier est élevé et inversement. Précisons aussi que seul l’achat immobilier donne accès au levier du crédit bancaire, d’autant plus attractif que les taux sont bas.
• La personne dispose t’elle d’un apport conséquent ? A défaut, l’emprunt risque d’être long dans le temps et coûter très cher à la fin.
• En cas d’achat, est ce que les perspectives de plus-value existent lors de la revente du bien ? Ou est-ce que le marché est au plus haut et la revente risque de se faire à perte ? A noter qu’en cas de séparation pour un couple, les risques de moins-value sont assez importants, surtout si le conflit est fort. Est-il au contraire plus judicieux de placer ses économies hors du secteur immobilier, dans les marchés financiers ?
• Quelles ont les aspirations des personnes concernées : vivre toujours à Paris ? Auquel cas un investissement immobilier a vraiment du sens ; partir en province quand les enfants seront partis ou au moment de la retraite ? Dans ce cas, louer pendant des années un appartement plus grand et bien placé parait raisonnable.

Pour ceux qui ont envie de devenir propriétaires mais qui ne peuvent envisager l’achat d’un appartement familial à Paris, il est possible :

• De continuer à louer un appartement tout en investissant dans une petite surface à Paris ou dans une plus grande surface en province. Cet investissement rapportera des revenus locatifs qui correspondront idéalement au remboursement de l’emprunt ;
• De rester locataire de sa résidence principale et de devenir propriétaire d’une résidence secondaire, à la campagne, au bord de la mer ou encore à la montagne. Outre la satisfaction de devenir propriétaire, cette solution permet de pouvoir louer son bien quelques semaines par an à des vacanciers et ainsi alléger les charges ;
• De louer son appartement familial tant que les enfants sont présents au domicile puis acheter un bien plus petit au moment de la retraite en restant à Paris.

Il est ainsi difficile d’avoir un avis tranché sur cette question de savoir s’il faut acheter ou rester en location lorsque l’on vit à Paris, tant les paramètres personnels et financiers à prendre en compte font varier les réponses. Ne pas avoir d’idée préconçue et bien mettre ne balance les arguments vous aideront à faire le bon choix.

A l’heure où l’espérance de vie augmente mais pas nécessairement les revenus, la génération des babyboomers pourrait bien se tourner vers le viager, solution immobilière susceptible d’offrir de réelles opportunités, y compris pour les acheteurs.

Etat des lieux d’un marché de niche (0,5% des transactions) qui devrait croitre avec le vieillissement de la population.

Pourquoi vendre en viager ?

Pour un propriétaire, le principal intérêt de la vente en viager est de pouvoir rester dans son bien immobilier tout en touchant une somme régulière qui constitue par exemple, un complément de retraite. Elle est particulièrement intéressante pour les personnes n’ayant pas d’héritier direct et qui ont des revenus modestes.

Comment fonctionne une vente en viager ?

En premier lieu, un professionnel du viager va estimer le bien immobilier, souvent à la baisse par rapport aux espérances du vendeur (car le bien est considéré comme « occupé »). Ce dernier va recevoir tout d’abord un « bouquet », c’est à dire un capital qui lui est remis comptant le jour de la signature chez le notaire, puis une « rente » qui correspond à un revenu mensuel versé par l’acheteur jusqu’au décès du vendeur (et éventuellement du conjoint de celui-ci). En pratique, la durée d’un viager est en moyenne d’une dizaine d’années.

La ventilation bouquet/rente fait l’objet d’une négociation entre les parties, en fonction principalement des besoins du vendeur et de la prise en compte de nombreux paramètres dont prioritairement l’âge et le sexe du vendeur mais aussi la valeur locative du bien, la réversibilité éventuelle de la rente au conjoint survivant.

Parfois, le vendeur attend un bouquet modeste mais des rentes élevées pour financer son train de vie, d’autres fois le vendeur préfère un gros bouquet et se reconstituer un capital immédiat (par exemple pour honorer des dettes, faire des gros travaux ou encore aider un enfant qui a besoin de liquidités).

EXEMPLE DE LA VENTILATION BOUQUET/RENTE EN FONCTION DE L’AGE DU VENDEUR

Bien estimé à 500 000 €

Bouquet de 100 000 €

Qui peut vendre en viager ?

Idéalement, pour vendre son bien immobilier en viager, il faut être un homme ou une femme, ou encore un couple âgé entre 75 et 85 ans. C’est en effet à ces âges, que l’on est susceptible de trouver le plus facilement un acquéreur prêt à prendre le risque de verser une rente pendant de longues années.

Le vendeur ne doit pas être atteint d’une maladie grave car sinon la notion d’aléa qui est la pierre angulaire du viager, risque de disparaître. A cet égard, au-dessus de 80 ans, un certificat médical sera exigé (notamment pour contrôler les éventuels abus de faiblesse).

Il faut que le bien immobilier soit situé dans une zone géographique attractive : Paris (plutôt dans ses beaux quartiers), les villes franciliennes comme Versailles, la côte ouest (Bordeaux), Lyon ou encore la côte d’Azur. En effet, l’acquéreur doit pouvoir se projeter à long terme (par exemple imaginer de prendre sa retraite au soleil), dans un appartement plutôt qu’une maison et dans une surface moyenne (plutôt qu’une très grande ou une très petite surface).

Qui a intérêt à acheter en viager ?

L’acheteur est le plus souvent un particulier. Il peut arriver qu’il soit de la même famille que le vendeur, mais attention alors que l’opération ne consiste pas en une donation déguisée. Attention également aux conflits familiaux si la vente se faisait au bénéfice d’un membre de la famille qui n’est pas l’héritier du vendeur par exemple. Mieux vaut sans doute que l’acheteur soit un parfait étranger.

L’acheteur doit être moins âgé par définition que le vendeur. Un écart d’âge d’une génération parait bien (minimum 20 ans). Il n’a pas l’utilité immédiate du bien immobilier mais se projette sur le long terme, tout en espérant faire une bonne affaire.

L’acheteur peut également être un fond d’investissement qui fait du viager un produit financier (pour des investisseurs à long terme). Il faut dans ce cas privilégier les fonds institutionnels français et se méfier des fonds étrangers (qui ne fonctionnent pas forcement en euro ni avec les mêmes garanties juridiques).

Que faut-il prévoir dans le contrat de viager ?

Il est très important de bien prévoir toutes les clauses de son contrat de viager, d’autant que son contenu est libre.

Ainsi, on pourra prévoir qu’en cas d’impayés de la part de l’acheteur, une clause résolutoire permette d’annuler automatiquement la vente et au vendeur de redevenir propriétaire, tout en gardant les sommes déjà  versées (à titre de dommages et intérêts).

Le contrat pourra aussi prévoir la question de la répartition des charges : par exemple, l’acheteur peut supporter les gros travaux et le vendeur l’entretien courant (comme dans les rapports locatifs).

De même, il sera utile de prévoir la possibilité pour le vendeur de libérer le bien de manière anticipée (par exemple pour aller vivre en maison de retraite) en contrepartie d’une majoration de la rente.

Enfin, on peut aussi prévoir une clause de réversibilité en faveur de son conjoint. Dans cette situation, il faut trouver un acheteur qui accepte de doubler l’aléa de l’espérance de vie pesant sur la vente.

Attention aux impacts fiscaux et patrimoniaux :

La fiscalité qui impacte la vente en viager n’est pas forcement des plus avantageuse pour le vendeur.

En effet, il faut prendre conscience en premier lieu que le vendeur, s’il a des héritiers, les appauvrit, puisqu’au moment de la succession, le bien immobilier n’en fera plus partie (à moins de faire don du bouquet à un/ des héritiers).

Ensuite, il faut savoir que la rente viagère est en partie imposée (impôt sur le revenu) selon l’âge du vendeur au moment de l’opération. De plus, cette rente est incluse dans l’assiette de l’IFI (puisque le bien ne sort pas du patrimoine). Le vendeur continue aussi de s’acquitter de la taxe d’habitation (s’il y est assujetti) et paie la plus-value s’il a vendu une résidence secondaire (sauf sil la détient depuis plus de 30 ans).

A qui s’adresser ?

Le montage de la vente en viager est relativement technique. Il est donc indispensable de se rapprocher d’un professionnel spécialisé, comme le cabinet Renée Costes Viager (leader sur le marché).

De plus, chaque professionnel ayant sa méthode de calcul, il est intéressant de comparer et donc de demander deux expertises.

Tout au long de l’opération, le vendeur doit également être épaulé par son notaire qui lui expliquera la teneur de son engagement.

Une fois dépassé le frein psychologique du pari sur l’espérance de vie et si le bien immobilier est éligible à ce type de formule, la vente en viager présente de nombreux atouts. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à me contacter!

Depuis le quinquennat de François Hollande, le système de calcul de la plus-value immobilière a changé au détriment des propriétaires.

Quelles sont les règles et les calculs applicables ?

Quelle taxation pour quelle plus-value ?

Le principe :

Lorsqu’un propriétaire personne physique (ou par le biais d’une S.C.I) vend un bien immobilier à un prix supérieur à celui auquel il l’a acheté, il réalise une plus-value.

Une taxation est alors appliquée, sauf si le bien constitue la résidence principale du vendeur.

Il peut s’agir indifféremment d’un appartement, d’une maison, d’un terrain nu ou à bâtir ou encore de titres de sociétés immobilières.

Avant 2012, le vendeur pouvait être exonéré de l’imposition sur la plus-value à partir du moment où il détenait son bien depuis plus de 15 ans (à noter qu’en cas de succession ou de donation, le délai repart à zéro). Or ce délai est passé à 30 ans, ce qui a eu pour effet de bloquer beaucoup de ventes après une avalanche de transactions réalisées dans la précipitation.

Comment se calcule la plus-value ?

Il est à noter en premier lieu, qu’aucune taxation n’est appliquée si la plus-value est inférieure à 15 000 € (par personne s’il y a plusieurs vendeurs).

Ensuite, pour le calcul lui-même, il faut se référer au prix de vente du bien, c’est-à-dire au prix indiqué dans l’acte définitif de vente. Ce prix peut être diminué en comptabilisant certains frais comme les frais d’agence ou encore le coût des diagnostics.

Quant au prix d’achat initial, il peut être majoré de la même manière en y incluant par exemple les frais de notaire ou encore le coût de travaux réalisés.

Ainsi, on obtient la plus-value brute en soustrayant du prix de vente corrigé (à la baisse), le prix d’achat (majoré).

Pour obtenir la plus-value nette, c’est à dire la plus-value imposable, on applique ensuite un système d’abattement par année de détention. Il faut préciser que pendant les 5 premières années de détention, aucun abattement ne s’applique.

A cela, il faut ajouter que le calcul de l’abattement est différencié selon que l’on calcule l’impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux. Ainsi, pour le premier impôt, l’exonération est acquise au bout de 22 ans contre 30 ans pour le second.

Chaque année se compte en année pleine.

La plus-value immobilière est imposée au titre de l’impôt sur le revenu à hauteur d’un taux forfaitaire de 19 % et au titre des prélèvements sociaux au taux de 15,5 %.

Attention, en cas de plus-value supérieure à 50 000 €, une surtaxe est appliquée, sauf s’il s’agit d’un terrain.

Le site Internet des notaires met à disposition du public un outil de simulation du calcul de la plus-value : http://plus-values.notaires.fr/simulateur/index.xhtm

 Comment payer la plus-value ?

Pour éviter tout « oubli », la déclaration et le paiement de la taxe ont lieu au moment de la vente chez le notaire. Celui-ci donnera au vendeur, le prix de la vente, net d’impôt.

Le vendeur n’oubliera pas non plus de reporter le montant net de cette plus-value sur sa déclaration de revenus, sous peine de payer une amende égale à 5 % des sommes non déclarées.

Les cas particuliers :

Les terrains à bâtir :

Jusqu’en 2016 et dans une perspective de relance de la construction, les terrains à bâtir bénéficiaient d’un abattement supplémentaire de 30%. Ce système n’a pas été renouvelé à partir de 2017.

La vente à des organismes sociaux :

Si le vendeur cède le bien à un organisme chargé du logement social, il peut être exonéré de tout ou partie du paiement sur la plus-value.

La première vente d’une résidence secondaire :

Pour les personnes qui détiennent une résidence secondaire sans être propriétaire de leur résidence principale, il y a une possibilité d’exonération en cas de vente de ladite résidence secondaire.

Il faut cependant être vendeur de cette résidence secondaire pour la première fois et remployer dans un délai de deux ans le fruit de cette vente dans le financement d’une résidence principale. L’exonération s’appliquera sur la partie à réinvestir.

La plus-value liée à une expropriation :

Si un vendeur obtient une plus-value à la suite d’une expropriation, il est exonéré, à condition toutefois que l’expropriation soit réalisée à la suite d’une déclaration d’utilité publique ou du fait d’une exposition à un risque majeur (comme les crues torrentielles) et que l’exproprié réinvestisse cette plus-value dans l’immobilier.

La vente par un non-résident fiscal :

Les français installés à l’étranger sont exonérés en cas de vente d’un bien immobilier détenu en France.

Cette exonération est toutefois limitée à une seule cession.

La vente de la résidence d’un retraité ou handicapé :

Les personnes âgées ou les adultes handicapés peuvent profiter d’une exonération en cas de vente du bien qui constituait leur résidence principale avant leur entrée dans une maison de retraite ou un foyer, et ce pendant deux ans.

Cela leur permet de bénéficier d’un délai de réflexion au moment de leur changement de résidence.

Cette exonération est toutefois conditionnée aux ressources du vendeur.